Building Value

4 Geschäftsmodelle entlang des Lebenszyklus

Innovative Geschäftsmodelle lassen sich danach unterscheiden, in welcher Phase des Gebäudelebenszyklus sie ihren primären Wertschöpfungsbeitrag leisten. Viele Modelle wirken jedoch phasenübergreifend. Insbesondere Daten-, Plattform- und Finanzierungsmodelle verbinden mehrere Lebenszyklusphasen miteinander. Die folgende Einordnung zeigt daher den jeweiligen Schwerpunkt der Geschäftsmodelle, ohne eine ausschließliche Zuordnung vorzunehmen.

Die genannten Akteur:innen dienen als illustrative Beispiele für die jeweiligen Geschäftsmodelltypen; die Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder Bewertung und spiegelt den Marktstand zum Zeitpunkt der Recherche (Stand: 08/2026) wider.

4.1 Planen

Die Planungsphase entwickelt sich zunehmend von einer rein entwurfsorientierten Tätigkeit hin zu einem datengetriebenen Entscheidungsprozess. Neue Geschäftsmodelle unterstützen die Erfassung, Analyse und Verknüpfung von Gebäude-, Material- und Nutzungsdaten bereits in frühen Projektphasen. Dadurch lassen sich Nachhaltigkeitsziele, Ressourceneffizienz und Wirtschaftlichkeit frühzeitig berücksichtigen und fundierte Entscheidungen über den gesamten Lebenszyklus treffen:

• Daten- und ESG-Plattformen:
  Diese Geschäftsmodelle bündeln Gebäude- und Portfoliodaten und stellen diese für Eigentümer:innen, Planer:innen und Investoren:innen bereit. Der wirtschaftliche Mehrwert entsteht durch datenbasierte Entscheidungen, ESG-Analysen, Dekarbonisierungsstrategien und regulatorische Berichterstattung.
  Beispielhafte Akteure: Deepki, BuildingMinds, Bueno Analytics
• Digitale Planungs- und Informationsmodelle:
  Digitale Zwillinge sowie Track-and-Trace-Systeme schaffen Transparenz über Materialien, Bauteile und Bauprozesse. Die Modelle verbessern die Zusammenarbeit zwischen Projektbeteiligten und bilden gleichzeitig die Datengrundlage für den späteren Gebäudebetrieb.
  Beispielhafte Akteure: Ynomia, PassiveLogic
• Circular Design und Beratungsmodelle:
  Diese Geschäftsmodelle integrieren Prinzipien der Kreislaufwirtschaft bereits in den Entwurfsprozess. Wiederverwendbare Bauteile, Materialdaten und zirkuläre Planungsstrategien werden als fester Bestandteil der Gebäudeplanung verstanden.
  Beispielhafte Akteure: Superuse Studios, Bauhauserde, Holland Circular Hotspot, Rebuild/Reuse Toolkit, Circle Now

4.2 Bauen

Während der Bauausführung entstehen neue Geschäftsmodelle vor allem durch Digitalisierung, Automatisierung und innovative Produkt-Service-Systeme. Ziel ist es, Bauprozesse transparenter, ressourceneffizienter und produktiver zu gestalten sowie Material- und Energieverbräuche zu reduzieren:

• Digitale Baustellen- und Prozessplattformen:
  Digitale Plattformen erfassen Baufortschritte, Materialflüsse und Prozessdaten in Echtzeit. Sensorik und cloudbasierte Anwendungen verbessern Koordination, Qualitätssicherung und Dokumentation.
  Beispielhafte Akteure: Ynomia, Accessia, Flowit.ai
• Nachhaltige Bauprodukte und Product-as-a-Service:
  Anstelle des einmaligen Produktverkaufs bieten Hersteller zunehmend ganzheitliche Lösungen einschließlich Wartung, Rücknahme oder Wiederverwertung an. Dadurch entstehen langfristige Kundenbeziehungen und geschlossene Materialkreisläufe.
  Beispielhafte Akteure: Signify, Tarkett, Derbigum, Hydro, WICONA, Schüco, Saint-Gobain, Holcim ECOCycle, Jansen, Respyre, Mogu, Le Pavé, Lindner Group

4.3 Betreiben

Der Gebäudebetrieb entwickelt sich zunehmend zu einem datengetriebenen Servicegeschäft. Digitale Plattformen analysieren den laufenden Betrieb, optimieren Energieverbräuche und schaffen neue Dienstleistungen rund um Flächenmanagement, Komfort und Gebäudeeffizienz:

• Smart Building und Gebäudedaten:
  Gebäudedaten werden kontinuierlich ausgewertet, um Energieverbrauch, Raumklima und technische Anlagen zu optimieren. Künstliche Intelligenz unterstützt dabei automatisierte Entscheidungen und vorausschauende Betriebsstrategien.
  Beispielhafte Akteure: Deepki, Bueno Analytics, Spacewell, PassiveLogic, Eliq, Infogrid, Disruptive Technologies
• Energy-as-a-Service:
  Hier wird nicht mehr ausschließlich Anlagentechnik verkauft, sondern eine langfristige Energiedienstleistung angeboten. Planung, Finanzierung, Betrieb und Optimierung werden zu einem integrierten Leistungsangebot kombiniert.
  Beispielhafte Akteure: Enpal, Thermondo, Sunrock, Signify, tado°

4.4 Umnutzen

Bestehende Gebäude und Flächen werden zunehmend an veränderte Nutzungsanforderungen angepasst. Flexible Wohn-, Arbeits- und Servicemodelle ermöglichen eine höhere Auslastung und verlängern die wirtschaftliche Nutzungsdauer von Immobilien. Der Mehrwert entsteht nicht allein durch bauliche Veränderung, sondern durch neue Betreiber-, Buchungs- und Vermittlungsmodelle:

• Flexible Wohn- und Beherbergungsmodelle:
  Temporäres Wohnen, Coliving und digital betriebene Apartments reagieren auf veränderte Lebens- und Mobilitätsmuster.
  Beispielhafte Akteure: Habyt, Limehome, Housemates, Homa
• Flexible Büro- und Flächenmodelle:
  Coworking, Office-Matching und Zwischennutzung machen bestehende Flächen flexibel zugänglich und erhöhen deren Auslastung.
  Beispielhafte Akteure: FlexOfficeAgency, Deskpass, Upsuite, Popcorn

4.5 Rückbauen

Der Rückbau entwickelt sich von einer Entsorgungsleistung zu einem eigenständigen Wertschöpfungsprozess. Ziel ist es, Materialien möglichst hochwertig zurückzugewinnen und deren Wiederverwendung bereits während der Demontage vorzubereiten:

• Urban Mining:
  Gebäude werden als Rohstofflager betrachtet. Materialien und Bauteile werden identifiziert, dokumentiert und für eine weitere Nutzung aufbereitet.
  Beispielhafte Akteure: Rotor DC, New Horizon Urban Mining, Lagemaat, Materialenbank Leuven
• Selektiver Rückbau:
  Im Gegensatz zum konventionellen Abbruch erfolgt der Rückbau materialschonend und systematisch. Dadurch können Bauteile mit hohem Restwert erhalten und erneut genutzt werden.
  Beispielhafte Akteure: Rotor DC, New Horizon Urban Mining, Lagemaat

4.6 Vermitteln und Handeln

Digitale Handelsplattformen schaffen transparente Märkte für gebrauchte Baustoffe, Bauteile und Materialinformationen. Sie vernetzen Anbieter und Nachfrager und verlängern dadurch den Lebenszyklus von Bauprodukten:

• Digitale Materialmarktplätze:
  Die Plattformen vermitteln wiederverwendbare Baustoffe, Restmaterialien oder überschüssige Produkte und schaffen damit neue Absatzmärkte außerhalb klassischer Lieferketten.
  Beispielhafte Akteure: Concular, Cycle Up, Backacia, Opalis, SalvoWEB, Excess Materials Exchange, Enviromate
• Materialdaten und Materialinformationen:
  Neben dem Handel gewinnen digitale Informationen über Herkunft, Qualität und Wiederverwendbarkeit von Materialien an Bedeutung. Diese Daten bilden die Grundlage für zirkuläre Geschäftsmodelle.
  Beispielhafte Akteure: Madaster, Revalu, Provenant

4.7 Wiederverwenden

Die Wiederverwendung verfolgt das Ziel, den Wert bestehender Produkte möglichst lange zu erhalten. Im Gegensatz zum Recycling bleiben Bauteile und Materialien weitgehend in ihrer ursprünglichen Funktion erhalten. Digitale Materialdaten und standardisierte Dokumentationen bilden hierfür die Grundlage:

• Materialpässe und digitale Identitäten:
  Materialpässe dokumentieren Herkunft, Eigenschaften und zukünftige Wiederverwendungsmöglichkeiten von Bauteilen. Dadurch entstehen digitale Materiallager für den Gebäudebestand.
  Beispielhafte Akteure: Madaster, BAMB, CIRCuIT, ReBuilt Digital Portal, Provenant
• Kreislauffähige Produkte und Rücknahmemodelle:
  Hersteller entwickeln Produkte, die repariert, zurückgenommen oder wiederverwendet werden können. Das Geschäftsmodell basiert auf langlebigen Produkten und geschlossenen Materialkreisläufen.
  Beispielhafte Akteure: Signify, Tarkett, Hydro, Schüco und WICONA, Lindner Group

4.8 Investieren

Auch die Finanzierung von Immobilien befindet sich im Wandel. Digitale Plattformen ermöglichen neue Formen der Kapitalallokation und erweitern den Zugang zu Immobilieninvestitionen. Gleichzeitig gewinnen nachhaltigkeitsorientierte Finanzierungsmodelle und datenbasierte Investitionsentscheidungen an Bedeutung:

• Tokenisierung und Blockchain:
  Immobilien werden in digitale Anteile zerlegt und über Blockchain-Technologien handelbar gemacht. Dadurch können Investitionen bereits mit vergleichsweise geringen Beträgen erfolgen und die Liquidität von Immobilienvermögen erhöht werden.
  Beispielhafte Akteure: Brickwise, Blocksquare, Lofty, Tokeny, Centrifuge, RealT, EstateX, Propchain, Landex
• Digitale Investmentplattformen:
  Diese Geschäftsmodelle vermitteln Kapital zwischen Investor:innen und Immobilienprojekten. Neben klassischen Renditezielen rücken Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien zunehmend in den Mittelpunkt.
  Beispielhafte Akteure: Rendity, PropTech1 Ventures, Grüne Erde Beteiligungsmodell
• Datenbasierte Immobilienanalyse:
  Investitionsentscheidungen werden zunehmend durch Echtzeitdaten, Marktanalysen und KI-gestützte Prognosen unterstützt. Daten werden selbst zum zentralen Wertschöpfungsfaktor im Investmentprozess.
  Beispielhafte Akteure: Parcl Labs, BuildingMinds, Deepki

Gesellschaftliche, technologische und regulatorische Veränderungen eröffnen der Bau- und Immobilienwirtschaft neue unternehmerische Chancen. Dieses Whitepaper untersucht innovative Geschäftsmodelle entlang des Lebenszyklus von Gebäuden – von Planung und Betrieb bis hin zu Wiederverwendung und Finanzierung. Im Mittelpunkt stehen die zugrunde liegenden Marktmechanismen, wirtschaftlichen Potenziale sowie die Voraussetzungen für langfristig tragfähige Wertschöpfung. Anhand ausgewählter Beispiele werden unterschiedliche Geschäftsmodelltypen, ihre Erfolgsfaktoren sowie ihre Herausforderungen im Marktumfeld analysiert.