Bestandsentwicklung auf dem Weg zum Business Case
Teil 1: Ausgangslage, Rahmenbedingungen und erste Überlegungen
3 Exkurs: EPBD und ihre nationale Umsetzung
Die EPBD (Richtlinie (EU) 2024/1275) gibt einen emissionsfreien Gebäudebestand bis 2050 vor. Zentral ist ein struktureller Unterschied: Bei Wohngebäuden gilt das Ziel für den Durchschnitt des Bestands. Bei Nichtwohngebäuden muss jedes Gebäude die Anforderungen einzeln erfüllen, ein Ausgleich über das Portfolio ist nicht möglich.
| Ebene | Wohngebäude | Nichtwohngebäude |
|---|---|---|
| EU-Vorgaben | Primärenergieverbrauch im Durchschnitt gegenüber 2020 um mind. 16 % bis 2030 und um 20 bis 22 % bis 2035 senken Schwerpunkt auf den energetisch schlechtesten Gebäuden Ausstieg aus fossilen Heizsystemen, keine Förderung neuer fossiler Kessel | Mindestvorgaben für Nicht-Wohngebäude nach Art. 9 EPBD Alle Nicht-Wohngebäude müssen ab 2030 unterhalb des 16-%-Schwellenwerts und ab 2033 unterhalb des 26-%-Schwellenwerts liegen; die Schwellenwerte werden auf Basis des Nicht-Wohngebäudebestands vom 1. Jänner 2020 festgelegt. Gebäudeautomation ab 290 kW (ab 2025) bzw. ab 70 kW (ab 2030) Solarenergieanlagen bei bestehenden Nichtwohngebäuden über 500 m² bis 31.12.2027 bei größerer Renovierung bzw. bestimmten genehmigungspflichtigen Maßnahmen, soweit technisch geeignet sowie wirtschaftlich und funktional realisierbar. |
| Für alle Gebäude | Nullemissionsstandard für Neubauten ab 2030, für öffentliche Neubauten ab 2028; Lebenszyklusbetrachtung für Neubauten über 1.000 m² ab 2028, für alle ab 2030 Zudem: Energieausweise, Renovierungspässe, One-Stop-Shops, Ladeinfrastruktur | |
| Nationale Umsetzung | Anpassung von Bau-, Energie- und Wohnrecht Regierungsprogramm: Zustimmungserfordernisse im WEG für Dekarbonisierungsmaßnahmen lockern | Kennwerte über OIB-RL 6 (2025) Wien (W-EGUG 2026, § 118d Abs. 3 BO für Wien): Für bestehende Nicht-Wohngebäude, die die maßgeblichen Schwellenwerte nicht erfüllen, entsteht bei Verkauf, Vermietung, Schenkung oder Nutzungsänderung jeweils des gesamten Nicht-Wohngebäudes eine Renovierungsverpflichtung binnen fünf Jahren. Als Verkauf gelten auch grunderwerbsteuerpflichtige Übertragungen von Gesellschaftsanteilen („Share Deals“). Der Eintritt der Renovierungsverpflichtung ist der Behörde unverzüglich bekannt zu geben. Bei Nichterfüllung drohen Geldstrafen bis zu EUR 100.000. |
| Weitere offene Punkte | WEG-Lockerung bislang nur angekündigt Ausgestaltung der Renovierungspläne und Förderungen | Die wesentlichen gesetzlichen Vorgaben und Schwellenwerte sind mittlerweile festgelegt. Weiterhin bestehen jedoch praktische Vollzugs- und Auslegungsfragen, insbesondere hinsichtlich der Verantwortlichkeiten bei der Bekanntgabe der Renovierungsverpflichtung, der Nachweisführung bei Kosten-Nutzen-Abwägungen und Ausnahmetatbeständen sowie der praktischen Umsetzung bei komplexen Bestandsgebäuden. Die Umsetzung in den übrigen Bundesländern ist weiterhin unterschiedlich bzw. teilweise noch offen. |
Für professionelle Bestandshalter:innen folgt daraus bereits heute die Notwendigkeit einer Portfolio-Triage: Gebäude sind nach regulatorischer Betroffenheit, energetischem Zustand, Sanierungsfähigkeit, Investitionsbedarf und langfristiger Nutzungsperspektive zu klassifizieren. Ziel ist nicht nur die Identifikation technisch erforderlicher Maßnahmen, sondern auch die frühzeitige Unterscheidung zwischen sanierungsfähigen Assets, Objekten mit erhöhtem Investitionsbedarf und möglichen Stranding-Risiken.
Internationale Beispiele aus den Niederlanden, Großbritannien und Deutschland zeigen, dass klare und schrittweise verschärfte Fristen Planungssicherheit schaffen und dem Markt die Anpassung ermöglichen.
Offene Fragestellungen
Weiterer Klärungsbedarf besteht insbesondere hinsichtlich einzelner Vollzugs- und Auslegungsfragen, der praktischen Nachweisführung, der Anwendung von Ausnahmetatbeständen sowie der Umsetzung der Anforderungen bei unterschiedlichen Gebäude- und Nutzungstypen. Die Umsetzung in den übrigen Bundesländern ist teilweise noch offen.
Die energetische Transformation des österreichischen Gebäudebestands verbindet technische Erfordernisse mit regulatorischen, wirtschaftlichen und organisatorischen Herausforderungen. Unterschiedliche Nutzungsarten, Bauperioden und Eigentumsstrukturen erfordern differenzierte Sanierungsstrategien. Entscheidend sind der Zustand des jeweiligen Gebäudes, seine langfristige Nutzungsperspektive sowie die Finanzierbarkeit und praktische Umsetzbarkeit der Maßnahmen.
Der Beitrag beschreibt die Struktur des österreichischen Gebäudebestands und die wesentlichen Voraussetzungen für dessen energetische Weiterentwicklung. Im Mittelpunkt stehen Wohn-, Büro-, Industrie- und Logistikimmobilien sowie die Anforderungen an Investitionen, Finanzierung, Daten und Steuerung. Eine flächendeckende Quantifizierung des Investitionsbedarfs oder eine pauschale Rangfolge der Gebäudesegmente lässt sich aus strukturellen Bestandsdaten allein nicht ableiten.
- Österreich verfügt über rund 2,76 Millionen Gebäude. Der tatsächliche Sanierungs- und Investitionsbedarf lässt sich jedoch nicht allein aus Gebäudeanzahl und Baualter ableiten.
- Die energetische Bestandsentwicklung erfordert differenzierte Sanierungsstrategien, die Gebäudezustand, Nutzung, Bauperiode, Lage und Eigentumsstruktur berücksichtigen.
- Besonders große Sanierungspotenziale bestehen bei Nachkriegs-Mehrfamilienhäusern, älteren Einfamilienhäusern und energetisch ineffizienten Büroimmobilien.
- Die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) erhöht den Handlungsdruck zur Dekarbonisierung und stellt unterschiedliche Anforderungen an Wohn- und Nichtwohngebäude.
- Die praktische Umsetzung energetischer Sanierungen wird durch hohe Investitionskosten, komplexe Eigentumsverhältnisse, technische Einschränkungen und lange Planungs- und Genehmigungsprozesse erschwert.
- Wirtschaftlich tragfähige Sanierungen erfordern eine abgestimmte Kombination technischer Maßnahmen sowie geeigneter Förder- und Finanzierungsmodelle.
- Belastbare Gebäude-, Verbrauchs- und Kostendaten sind eine wesentliche Voraussetzung, um Sanierungsmaßnahmen zu priorisieren und Investitionsentscheidungen fundiert zu treffen.
- Für professionelle Bestandshalter:innen wird eine strategische Portfoliobetrachtung immer wichtiger, um Sanierungsfähigkeit, Investitionsbedarf und langfristige Werthaltigkeit zu beurteilen.
- Die Entwicklung wirtschaftlich tragfähiger Geschäfts- und Finanzierungsmodelle bleibt eine zentrale Herausforderung und soll in den weiteren Arbeiten vertieft werden.
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