Digitale Bestandserfassung & Kreislaufwirtschaft
KI-gestützte Dokumentation im Bauablauf & Betrieb
2 Use-Case 01: Bestandsdaten für Portfolio-/Immobilienbewertung
2.1 Ziele
- Schnellen Überblick über den Zustand der Immobilien gewinnen
- Entscheidungsgrundlage „Stay or Leave“
- Investitionsmaßnahmen auf Basis realer Daten priorisieren
- Portfolio auf einer soliden Grundlage bewerten
2.2 Mehrwerte
- Schnelle, kosteneffiziente Entscheidungsgrundlage ohne aufwändige Detailplanung
- Vergleichbarkeit von Objekten innerhalb des Portfolios
- Grundlage für Investitionspriorisierung und Risikoabschätzung
- Frühzeitige Erkennung von Sanierungs- oder Abrisspotenzialen
- Mehrere Objekte in kurzer Zeit erfassbar
2.3 Was ist zu tun/beauftragen?
- Festlegung der Bewertungskriterien und Kennzahlen
- Zusammenstellung/Aggregation vorhandener Objektdaten (Flächen, Baujahr, Anlagenhistorie, Zustand)
- je nach Datenlage:
- KI-gestützte Ableitung einer einfachen Raum-/Flächengeometrie aus vorhandenen Bestandsplänen oder
- vereinfachte mobile Scan-Begehung (Handheld/Wearable) zur Flächenverifizierung und Bereitstellung eines einfachen Raummodells für Visualisierung/Gebäudekontext
2.4 Auftragnehmer:innen – Wer kann das durchführen?
- Datenmanagement/CAFM-Dienstleister:innen oder AG-intern (Kennzahlen-Aggregation)
- Vermesser:innen/Geometer:innen bzw. Scan-Dienstleister:innen für die optionale Geometriekomponente (Planauswertung per KI oder Scan)
2.5 Ergebnisdokumente
- Kennzahlenblatt/Objektsteckbrief je Objekt (Flächen, Baujahr, Anlagen-/Wartungshistorie, Zustand)
- einfaches Raum-/Flächenmodell (aus Plänen oder Scan abgeleitet) zur Visualisierung
- Fotodokumentation
2.6 Anforderungen an das digitale Modell
| Geometrie | Alphanumerik | LOIN-Detailtiefe |
|---|---|---|
| Optional: Raumvolumen (3D, vereinfacht) oder Raumpolygone (2D) – abgeleitet aus Plänen (KI) oder Scan | Flächen (verifiziert), Nutzungsart, Baujahr, Anlagenkennwerte, Zustand | niedrig |
2.7 Dokumentation / Grundlagen
- Bestandspläne (falls vorhanden)
- Fotodokumentation (falls vorhanden)
- Berichte und Gutachten (falls vorhanden)
- Objektstammdaten (Adresse, Objekt-ID)
- CAFM-/Instandhaltungsdaten
- Wartungsverträge/Anlagenbücher (falls vorhanden)
2.8 Erfassungsmethode
- Primär Datenaggregation aus vorhandenen Unterlagen und Fachdatenbanken (CAFM, Energieausweis, Wartungsprotokolle)
- ergänzend je nach Datenlage: KI-gestützte Geometrieableitung aus Bestandsplänen oder vereinfachte mobile Scan-Begehung (Handheld/Wearable) zur Flächenverifizierung
2.9 Nutzer:innen der Ergebnisse
- Investor:in
- Asset Manager:in
- Transaktionsberater:innen / Due-Diligence-Team
- CREM FM / FM
- Bestandshalter:innen
- Berater:innen
Die Publikation bietet eine praxisorientierte Orientierung für die digitale Bestandserfassung aus Sicht von Bauherr:innen, Auftraggeber:innen und Bestandshalter:innen. Im Zentrum steht die Frage, welche Informationen für einen konkreten Anwendungsfall tatsächlich benötigt werden, in welcher Qualität sie vorliegen müssen und welche Erfassungsmethoden dafür geeignet sind.
Anhand von zehn Use Cases entlang des Gebäudelebenszyklus zeigt die Publikation, wie digitale Bestandsdaten für Portfolio- und Immobilienbewertungen, Wettbewerbe und Machbarkeitsstudien, Umbauplanungen, Baufortschritts- und Qualitätssicherung, As-Built-Dokumentationen, ESG- und Nachhaltigkeitsanwendungen, Facility Management sowie Kreislaufwirtschaft und Rückbau genutzt werden können.
Deutlich wird dabei: Ziel ist nicht eine möglichst vollständige oder maximal detaillierte Erfassung des Bestands, sondern eine zweckgerechte Datengrundlage. Dazu müssen Informationsanforderungen, Genauigkeit, Detailtiefe, Ergebnisformate, Rollen und Schnittstellen projektspezifisch definiert werden. Gleichzeitig sollten vorhandene Unterlagen und Datenbestände konsequent genutzt und nur dort ergänzt werden, wo relevante Lücken bestehen.
Die Use Cases verstehen sich daher nicht als standardisierte Leistungsbilder, sondern als Orientierung dafür, wie digitale Bestandserfassung sinnvoll definiert, beauftragt und über unterschiedliche Lebenszyklusphasen hinweg mehrfach genutzt werden kann. Digitale_Bestandserfassung_FINAL
- Ausgangspunkt jeder digitalen Bestandserfassung sollte der konkrete Anwendungsfall sein – nicht die verfügbare Technologie.
- Nicht möglichst viele Daten, sondern die richtigen Informationen in der erforderlichen Qualität und Detailtiefe schaffen den größten Mehrwert.
- Informationsanforderungen, Genauigkeit, Ergebnisformate und Verantwortlichkeiten sollten vor Beginn der Erfassung eindeutig definiert werden.
- Eine zweckgerechte Bestandserfassung kann entlang des gesamten Gebäudelebenszyklus genutzt werden – von Portfolioanalyse und Planung bis zu Bauausführung, Betrieb und Rückbau.
- Digitale Bestandsdaten können Planungsrisiken reduzieren, Abweichungen früh sichtbar machen und Nachträge sowie unnötige Neuerfassungen vermeiden.
- Bestehende Daten und Dokumentationen sollten zunächst geprüft und genutzt werden; fehlende oder nicht belastbare Informationen können gezielt nacherfasst werden.
- Einmal strukturiert erhobene Bestandsdaten lassen sich mehrfach nutzen, etwa für Planung, Facility Management, ESG-Anwendungen und Kreislaufwirtschaft.
- Für As-Built-Dokumentation und Betrieb ist entscheidend, dass der tatsächlich ausgeführte Zustand erfasst wird und nicht lediglich der letzte Planungsstand.
- Für Kreislaufwirtschaft und Rückbau müssen neben Geometrie auch Materialien, Bauteilaufbauten, Mengen, Verbindungen sowie Schad- und Störstoffe berücksichtigt werden.
- Die beschriebenen Use Cases sind keine standardisierten Leistungsbilder, sondern eine Orientierung für die projektspezifische Definition und Beauftragung der digitalen Bestandserfassung.
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