Portfoliomanagement im Gebäudebestand

1 Einleitung

1.1 Hintergrund und Relevanz

Gebäude verursachen einen erheblichen Teil des Energieverbrauchs und der CO₂-Emissionen in Österreich und der EU. Der Bestand ist damit einer der zentralen Hebel zur Erreichung der Klimaziele.

Der regulatorische Handlungsdruck steigt kontinuierlich: die Energieeffizienzrichtlinie (EED III), die Gebäuderichtlinie (EPBD, u. a. mit Mindeststandards für die energetisch schlechtesten Gebäude), die EU-Taxonomie sowie CSRD/ESRS-Berichtspflichten verlangen von Bestandshalter:innen zunehmend belastbare, datenbasierte Nachweise.

Obwohl der Beginn des EU-ETS II, der einen eigenständigen Emissionshandel für Gebäude und Verkehr nach sich ziehen wird, auf den 1. Januar 2028 (statt ursprünglich 1. Januar 2027) verschoben wurde, wird diese Maßnahme die Dekarbonisierungs-Geschwindigkeit von Gebäuden und auch die Sanierungsgeschwindigkeit beschleunigen. Die Versteigerung der Gebäude-CO₂-Zertifikate beginnt bereits 2027, damit die Mitgliedstaaten Einnahmen für den Klimasozialfonds und vorbereitende Maßnahmen erhalten. Auch die Überwachungs- und Berichtspflichten bleiben ebenfalls bestehen, daher ist künftig eine Vielzahl von CO₂-Berechnungen von Gebäuden zu erwarten.

Neben der regulatorischen Dimension wächst auch die soziale Verantwortung von Bestandshalter:innen: leistbares und zugleich klimafittes Wohnen und Arbeiten müssen gemeinsam sichergestellt werden.

Auch Finanzinstitutionen, wie Banken, Fonds und institutionelle Investor:innen steuern ihre Portfolios zunehmend gezielt in nachhaltige Assets – sowohl zur Erreichung eigener Dekarbonisierungsziele als auch zur Erfüllung regulatorischer Anforderungen. Ein aktives Lebenszyklus-Portfoliomanagement mit klaren, messbaren Dekarbonisierungspfaden erleichtert Bestandshalter:innen dabei den Zugang zu Eigen- und Fremdkapital, unterstützt die Einhaltung von EU-Taxonomie, EPBD und SFDR und trägt durch strategische Sanierungsansätze wesentlich zum Werterhalt, zur Resilienz und zur Finanzierbarkeit der Immobilien bei.

Diesen Anforderungen steht ein erheblicher Sanierungsrückstau in vielen Beständen gegenüber – begleitet von unterschiedlichen, teils konkurrierenden rechtlichen Rahmenbedingungen (u. a. WGG, MRG, WEG, Bauordnungen) sowie wirtschaftlichen Zwängen, wie Kapitalverfügbarkeit, Leistbarkeit, Zinsniveau und Fachkräftemangel.

Bestandshalter:innen begegnen diesen Herausforderungen mit sehr unterschiedlichen Herangehensweisen – von einer eher strategischen Metaebene, etwa konzernweiten Priorisierungsframeworks, bis zu tiefgreifenden, objektspezifischen Analysen, wie detaillierten 3D-Simulationen einzelner Gebäude. Diese Bandbreite an Zugängen macht den Vergleich der vorliegenden Beispiele besonders wertvoll.

1.2 Ziel der Publikation

Dieser Leitfaden versteht sich als praxisnahe Ergänzung zum bestehenden klimaaktiv Gebäude Leitfaden „Portfolioanalyse Gebäudebestand“, der bereits einen Überblick über methodische Ansätze zur Portfolioanalyse zusammenträgt.

Anhand realer Beispiele unterschiedlicher Organisationen und Projekte werden Best Practices im Portfoliomanagement identifiziert.

Daraus werden übertragbare Handlungsempfehlungen für die eigene Praxis abgeleitet.

Der Leitfaden soll außerdem Akteur:innen im Portfoliomanagement vernetzen und den Erfahrungsaustausch fördern.

1.3 Zielgruppe

Portfoliohalter:innen von Gebäudebeständen – unabhängig von Größe, Eigentümerstruktur oder Nutzungsschwerpunkt – sowie alle, die strategische Entscheidungen zu Sanierung, Dekarbonisierung und Bestandsentwicklung vorbereiten oder treffen

1.4 Zusammenfassung

Die im Anschluss dargestellten Beispiele zeigen: Die gewählte Methode leitet sich maßgeblich von den gesetzten Zielen, der Eigentümerstruktur und den rechtlichen Rahmenbedingungen der jeweiligen Organisation ab – ein Patentrezept für Portfoliomanagement gibt es nicht.

Gemeinsam liegt den erfolgreichen Ansätzen dennoch eine verlässliche Datengrundlage, eine klare Priorisierungslogik sowie eine enge Verknüpfung von Technik, Wirtschaftlichkeit und Klimawirkung zugrunde. Eine ausführliche Gegenüberstellung findet sich am Ende dieses Leitfadens im Kapitel „Vergleich der Ansätze auf einen Blick“.

Steigende regulatorische Anforderungen, Klimaziele und wirtschaftlicher Druck machen ein strategisches Portfoliomanagement für Gebäudebestände zunehmend unverzichtbar. Die Publikation „Portfoliomanagement im Gebäudebestand“ stellt acht unterschiedliche Ansätze aus der Praxis vor und zeigt, wie Organisationen ihren Bestand analysieren, Handlungsbedarf erkennen und Sanierungs-, Dekarbonisierungs- und Investitionsmaßnahmen priorisieren.

Die Beispiele machen deutlich, dass es kein einheitliches Patentrezept gibt: Die geeignete Methodik hängt von Portfolio, Eigentümerstruktur, Nutzung, Zielsetzung und Rahmenbedingungen ab. Gemeinsam ist erfolgreichen Ansätzen jedoch eine belastbare Datengrundlage, eine nachvollziehbare Priorisierungslogik sowie die Verknüpfung von technischen, wirtschaftlichen und klimabezogenen Kriterien. Aus dem Vergleich werden übertragbare Erfolgsfaktoren und Handlungsempfehlungen für die eigene Portfoliostrategie abgeleitet.