Portfoliomanagement im Gebäudebestand

2 BIG – Bundesimmobiliengesellschaft

2.1 Steckbrief der Organisation

Eigentümerschaft	Bundesimmobiliengesellschaft m.b.H. im Eigentum der Republik Österreich über die ÖBAG
Portfoliogröße	Rund 2.000 Liegenschaften, mehrere tausend Gebäude, knapp 8 Mio. m² Nutzfläche
Nutzung	Überwiegend öffentliche Bestandsimmobilien (Schulen, Universitäten, Justiz- und Verwaltungsgebäude); ergänzt um Büro- und Wohnimmobilien
Wirtschaftliche Tätigkeit	Entwicklung, Errichtung, Vermietung, Bewirtschaftung und langfristiger Erhalt öffentlicher Immobilien

2.2 Rechtliche und wirtschaftliche Ausgangslage

• Dekarbonisierungsprogramm als Teil der Konzernstrategie
• Ziel: CO₂-Neutralität im Bestand bis spätestens 2040
• Orientierung an CRREM, EU-Taxonomie und OIB-Richtlinie 6
• Zusätzliches Dekarbonisierungsbudget von rund 2 Mrd. Euro für 2023–2040 – unabhängig vom regulären Instandhaltungsbudget

2.3 Ziele der Portfolioanalyse

• Instrument zur Verfolgung des Klimaziels „CO₂-Neutralität des Bestandsportfolios bis 2040″ entlang von CRREM-basierten Reduktionspfaden
• Investitionen auf Grundlage datenbasierter Prognosen priorisieren und auf deren Werthaltigkeit prüfen
• Lebenszykluskosten senken und Nutzbarkeit und Funktionalität für öffentliche Kernaufgaben sichern
• Regulatorische Anforderungen aus EED, EPBD, CSRD/ESRS und EU-Taxonomie erfüllen

2.4 Ausgangslage des Bestands

• Sehr heterogenes Portfolio von mehr als 2.000 Liegenschaften mit unterschiedlichen Nutzungsarten, Errichtungsjahren, energetischen Zuständen und teilweise Denkmalschutz
• Österreichweite Umsetzung erfordert eine strukturierte, nachvollziehbare Priorisierungslogik

2.5 Herangehensweise und Methodik

Datengrundlage: Energieausweise, wirtschaftliche Asset-Kennzahlen sowie objektbezogene und externe Indikatoren.

Werkzeuge: Eigenentwickelte Tools, wie die Transformationsmatrix und Fair-Value-Betrachtung, sowie externe Tools zur Analyse von standardisierten Maßnahmenpaketen (CO₂-Tool) werden in einer gesamtheitlichen Priorisierungslogik in einem Dashboard zusammengeführt (Priorisierungsframework).

Priorisierung: Die Priorisierung erfolgt über ein konzernweit eingesetztes Priorisierungsframework. Dieses dient als strukturiertes Risiko-Assessment-Tool zur Bewertung und Priorisierung von Dekarbonisierungsmaßnahmen. Es werden folgende Indikatoren bewertet: Transformationsnotwendigkeit, absolutes CO₂-Einsparpotenzial, Zielbeitrag für Indikatoren wie CO₂, HWB, PEB n.er. sowie wirtschaftliche Attraktivität im Sinne der Werthaltigkeit.

Entscheidungslogik: Ampelsystem für portfolioweite Vergleichbarkeit; Abstimmung mit der jeweiligen Objektstrategie des Assetmanagements.

Maßnahmenplanung: In Abstimmung mit der jeweiligen Objektstrategie des Assetmanagements. Ziel ist die bestmögliche Verwendung der verfügbaren Mittel unter Berücksichtigung von Emissionsreduktion, Wirtschaftlichkeit und Werterhalt des Portfolios.

2.6 Ergebnisse und Erfolge

• Konzernweit einheitlicher Bewertungs- und Entscheidungsrahmen
• Objektübergreifende Priorisierung von Dekarbonisierungsmaßnahmen
• Gezielter Mitteleinsatz unter systematischer Berücksichtigung von Emissionsminderungspotenzialen, Kosten, Transformationsnotwendigkeit und Werterhalt

2.7 Lessons Learned und Empfehlungen

• Standardisierte und datenbasierte Entscheidungsgrundlagen sind für heterogene Portfolios unverzichtbar
• Das Framework muss laufend weiterentwickelt und mit der Objektstrategie verknüpft werden

Steigende regulatorische Anforderungen, Klimaziele und wirtschaftlicher Druck machen ein strategisches Portfoliomanagement für Gebäudebestände zunehmend unverzichtbar. Die Publikation „Portfoliomanagement im Gebäudebestand“ stellt acht unterschiedliche Ansätze aus der Praxis vor und zeigt, wie Organisationen ihren Bestand analysieren, Handlungsbedarf erkennen und Sanierungs-, Dekarbonisierungs- und Investitionsmaßnahmen priorisieren.

Die Beispiele machen deutlich, dass es kein einheitliches Patentrezept gibt: Die geeignete Methodik hängt von Portfolio, Eigentümerstruktur, Nutzung, Zielsetzung und Rahmenbedingungen ab. Gemeinsam ist erfolgreichen Ansätzen jedoch eine belastbare Datengrundlage, eine nachvollziehbare Priorisierungslogik sowie die Verknüpfung von technischen, wirtschaftlichen und klimabezogenen Kriterien. Aus dem Vergleich werden übertragbare Erfolgsfaktoren und Handlungsempfehlungen für die eigene Portfoliostrategie abgeleitet.