Portfoliomanagement im Gebäudebestand

3 BUWOG

3.1 Steckbrief der Organisation

Eigentümerschaft	100%ige Tochtergesellschaft der Vonovia SE (Deutschland)
Portfoliogröße	Rund 1.500 Gebäude in rund 900 Wirtschaftseinheiten in sieben Bundesländern
Nutzung	Etwa 97 % Wohnen, 3 % Gewerbe
Wirtschaftliche Tätigkeit	Vermietung und Bestandsbewirtschaftung, Neubau, An- und Verkauf von Wohnungen, Objekten und Portfolios

Externe Begleitung der Portfolioanalyse durch e7 energy innovation & engineering und DELTA

3.2 Rechtliche und wirtschaftliche Ausgangslage

• EU-Taxonomie und Förderbedingungen als wichtige Rahmenfaktoren
• Ausgangsanalyse 2022 auf Ebene der Wirtschaftseinheiten
• Heterogene Baualtersstruktur, Energieträger und technische Standards

3.3 Ziele der Portfolioanalyse

• “klimafitter” Gebäudebestand bis 2040
• CO₂-Emissionen unter 5 kg/m² und Ausstieg aus fossilen Energieträgern
• Werterhalt, Rendite und ausgewogene OPEX-/CAPEX-Entscheidungen
• Leistbarkeit, Komfort und Akzeptanz der Mieter:innen berücksichtigen
• Regulatorische Anforderungen aus OIB RL 6, CSRD/ESRS und EU-Taxonomie erfüllen
• Sanierungspläne und technisch-organisatorische Lösungsvarianten ableiten

3.4 Ausgangslage des Bestands

• Rund 1.400 bis 1.500 Gebäude unterschiedlicher Bauperioden
• Fernwärme dominiert, zugleich relevanter Gasanteil und weitere Energieträger
• Gebäudehülle und Technik weisen unterschiedliche Sanierungsbedarfe auf

3.5 Herangehensweise und Methodik

Datengrundlage: Energieausweise, Bauteileigenschaften und EPIQR-Maßnahmen, Förderdatenbanken.

Werkzeug: Zusammenführung in einem Excel-basierten Klimaschutzplan.

Priorisierung auf Basis von drei Ebenen:

• Ebene 1:
  • Clusterung nach technischen Gegebenheiten (am Standort verfügbare Energieträger, thermischer Gebäudestandard, Sanierungserfordernis) und den dadurch abhängigen Maßnahmenpaketen
  • Reihung der Cluster in Form eines Entscheidungsbaumes

• Maßnahmen an der Gebäudetechnik innerhalb eines Clusters gleich
• Eigenschaften der Gebäudehülle für die Clusterung nur bedingt relevant
• Maßnahmen an der thermischen Hülle werden für jedes Gebäude individuell hergeleitet

• Ebene 2: Rechtsform, Eigentumsanteil und Portfoliostrategie (Was ist Kernbestand, was nicht?)
• Ebene 3: Förderfähigkeit und Klimarisiken

Maßnahmenplanung: Grobkostenschätzung auf Basis von clusterspezifischen Maßnahmen sowie Einzelmaßnahmen repräsentativer Gebäude im Cluster; Hochrechnung der Grobkosten auf Cluster sowie Gesamtportfolio.

3.6 Ergebnisse und Erfolge

• Priorisierte Sanierungsroadmap und Investitionsplan
• Transparenz über erwartete CO₂- und Kosteneinsparungen
• Unterscheidung zwischen Quick Wins und Transformationsprojekten
• Berücksichtigung von Co-Benefits wie Komfort, Leerstand, Risiko und Wertentwicklung
  

3.7 Lessons Learned und Empfehlungen

• Klare Governance und definierte Entscheidungswege sind entscheidend
• Datenqualität, Standardisierung und Bündelung erhöhen Skalierbarkeit und Planungssicherheit
• Stakeholdermanagement mit Mieter:innen, Behörden und Partner:innen frühzeitig aufsetzen

Steigende regulatorische Anforderungen, Klimaziele und wirtschaftlicher Druck machen ein strategisches Portfoliomanagement für Gebäudebestände zunehmend unverzichtbar. Die Publikation „Portfoliomanagement im Gebäudebestand“ stellt acht unterschiedliche Ansätze aus der Praxis vor und zeigt, wie Organisationen ihren Bestand analysieren, Handlungsbedarf erkennen und Sanierungs-, Dekarbonisierungs- und Investitionsmaßnahmen priorisieren.

Die Beispiele machen deutlich, dass es kein einheitliches Patentrezept gibt: Die geeignete Methodik hängt von Portfolio, Eigentümerstruktur, Nutzung, Zielsetzung und Rahmenbedingungen ab. Gemeinsam ist erfolgreichen Ansätzen jedoch eine belastbare Datengrundlage, eine nachvollziehbare Priorisierungslogik sowie die Verknüpfung von technischen, wirtschaftlichen und klimabezogenen Kriterien. Aus dem Vergleich werden übertragbare Erfolgsfaktoren und Handlungsempfehlungen für die eigene Portfoliostrategie abgeleitet.