Portfoliomanagement im Gebäudebestand

4 EGW

4.1 Steckbrief der Organisation

Eigentümerschaft	Gemeinnützige Wohnbauvereinigung
Portfoliogröße	11.777 Wohneinheiten in Wien, Niederösterreich und der Steiermark; Baujahre 1931–2023
Nutzung	Mehrheitlich Mietwohnungen
Wirtschaftliche Tätigkeit	Errichtung, Vermietung, Verkauf und Verwaltung von Wohngebäuden

Externe Begleitung der Portfolioanalyse durch einszueins Architektur

4.2 Rechtliche und wirtschaftliche Ausgangslage

• Klimaschutzzielpfad Österreich und europäische Anforderungen wie Green Deal, Green-Finance, EU-Taxonomie, CSRD/ESRS
• Rechtliche Rahmenbedingungen aus WGG, WEG und MRG
• Bundes- und Landesförderungen als wesentlicher Umsetzungsfaktor
• Interner Strukturwandel: stärkere Verlagerung vom Neubau zum Bestand

4.3 Ziele der Portfolioanalyse

• Gemeinsame Vision für den Gebäudebestand 2040: Klimaneutralität bis 2040
• Abteilungsübergreifende Bestandsstrategie mit klaren Verantwortlichkeiten
• Portfolioanalyse und Organisationsentwicklung miteinander verbinden

4.4 Ausgangslage des Bestands

• Analyse nach Gebäudealter, energietechnischem Zustand und Heizsystem
• Differenzierung nach Gebäudetyp (Wohnung, Reihenhaus, Viertelhaus, Student:innenwohnheim), Eigentums- und Betreuungsform (Miete, Wohnungseigentum, EGW-NÖ, Betreuung)
• Einbeziehung von Fluktuation, Auslaufannuität, EVB und Sanierungsrate

4.5 Herangehensweise und Methodik

Phase 1 – Vorbereitung: Auswahl von Führungskräften aus allen sanierungsrelevanten Abteilungen; unabhängige Vorgespräche und Einstiegsworkshop zu den zentralen Herausforderungen in Bezug auf Bestandssanierungen.

Phase 2 – Entwicklung: Drei eineinhalbtägige Workshops: gemeinsame Vision, Strategie und konkrete Maßnahmen.

• Workshop 1: Intentionen der einzelnen Abteilungen bewusst machen, Ziele und Herausforderungen sichtbar machen; gemeinsames Verständnis schaffen; gemeinsame Vision für den Gebäudebestand formulieren
• Workshop 2: Status quo analysieren, Aufgaben sammeln, Projektplan und Strategie erarbeiten
• Workshop 3: Strategie schärfen, gemeinsames Betrachten des Portfolios, Priorisierungskriterien festlegen und Verantwortlichkeiten verteilen, Maßnahmen festlegen
• Portfolioanalyse: Begleitende Datenauswertung als fachliche Grundlage des Strategieprozesses

Phase 3 – Kultivierung: Fahrplan beschließen, erste Projekte für die Umsetzung auswählen und Ergebnisse in der Organisation verankern.

4.6 Ergebnisse und Erfolge

• Unternehmensweit sichtbarer Projektplan
• Regelmäßige Überprüfung und Ergänzung des Maßnahmenfahrplans
• Breite interne Akzeptanz durch gemeinsame Erarbeitung

4.7 Lessons Learned und Empfehlungen

• Alle relevanten Abteilungen und Funktionen frühzeitig einbeziehen
• Gleichberechtigte Stimmen fördern gegenseitiges Verständnis und belastbare Entscheidungen
• Strategieentwicklung ist nicht nur eine Daten-, sondern auch eine Kultur- und Governance-Aufgabe

Steigende regulatorische Anforderungen, Klimaziele und wirtschaftlicher Druck machen ein strategisches Portfoliomanagement für Gebäudebestände zunehmend unverzichtbar. Die Publikation „Portfoliomanagement im Gebäudebestand“ stellt acht unterschiedliche Ansätze aus der Praxis vor und zeigt, wie Organisationen ihren Bestand analysieren, Handlungsbedarf erkennen und Sanierungs-, Dekarbonisierungs- und Investitionsmaßnahmen priorisieren.

Die Beispiele machen deutlich, dass es kein einheitliches Patentrezept gibt: Die geeignete Methodik hängt von Portfolio, Eigentümerstruktur, Nutzung, Zielsetzung und Rahmenbedingungen ab. Gemeinsam ist erfolgreichen Ansätzen jedoch eine belastbare Datengrundlage, eine nachvollziehbare Priorisierungslogik sowie die Verknüpfung von technischen, wirtschaftlichen und klimabezogenen Kriterien. Aus dem Vergleich werden übertragbare Erfolgsfaktoren und Handlungsempfehlungen für die eigene Portfoliostrategie abgeleitet.