Portfoliomanagement im Gebäudebestand

5 ÖBB-Infrastruktur AG

5.1 Steckbrief der Organisation

Eigentümerschaft	Aktiengesellschaft im Eigentum der Republik Österreich
Portfoliogröße	Rund 3.500 Gebäude und etwa 23.000 Grundstücke; rund ein Drittel unmittelbar für Bahnbetrieb erforderlich und rund zwei Drittel ergänzend betrieblich oder anderweitig genutzt
Nutzung	Neben betriebsnotwendigen Immobilien auch Wohnen, Büro, Verwaltung, Lager, Gewerbe etc.
Wirtschaftliche Tätigkeit	Vermietung, Verpachtung, Vergabe von Baurechten, aktive Immobilienentwicklung und -bewirtschaftung zur Unterstützung des Bahnbetriebs sowie der Weiterentwicklung der österreichischen Eisenbahninfrastruktur

5.2 Rechtliche und wirtschaftliche Ausgangslage

• Wirtschaftliche Rahmenbedingungen in Abhängigkeit vom Kerngeschäft
• Europäische und nationale Klima- und Energieziele, unter anderem EPBD und EU-Taxonomie
• Eisenbahnrechtliche Rahmenbedingungen bei Entwicklungs- und Umnutzungsvorhaben

5.3 Ziele der Portfolioanalyse

• Datenbasierte Grundlage für Erhalt und Weiterentwicklung des heterogenen Bestands sowie zur Priorisierung von Investitionen und Maßnahmen im Einklang mit den übergeordneten Zielen der ÖBB-Infrastruktur AG
• Net-Zero (Reduktion der Scope-1- und Scope-2-Emissionen um 90 % gegenüber dem Basisjahr 2022) bzw. Klimaneutralität (Ausgleich der Restemissionen) in den Bereichen Mobilität und Gebäude in Österreich bis 2035
• Ausstieg aus Öl- und Fossilgasheizungen bis 2034
• 25 % höhere innerbetriebliche Energieeffizienz infolge der Modernisierung des Bahnstromnetzes und der Optimierung des Gebäudebestands
• Bis 2035 sollen mindestens 90 % der nicht gefährlichen Bau- und Abbruchabfälle zur Wiederverwendung vorbereitet, recycelt, stofflich verwertet oder für Auffüllarbeiten genutzt werden
• Klimarisiko- und Vulnerabilitätsanalyse für alle Immobilien sowie darauf aufbauende Maßnahmenpläne zur Erhöhung der Klimaresilienz
• Berücksichtigung der Bedürfnisse von Mitarbeiter:innen und Nutzer:innen sowie Sicherung von Leistbarkeit und Akzeptanz
• Erfüllung regulatorischer Anforderungen und Unterstützung der Berichterstattung

5.4 Ausgangslage des Bestands

• Historisch gewachsenes, stark heterogenes Portfolio
• Nutzungsbasierte Gliederung in betriebsnotwendige und nicht-betriebsnotwendige Portfolios mit unterschiedlichen strategischen Zielsetzungen
• Überwiegend eisenbahnrechtlich bewilligte Gebäude mit besonderen Anforderungen an Entwicklung und Umnutzung

5.5 Herangehensweise und Methodik

Klassifizierung: Regel- und nutzungsbasierte Gliederung in Portfolios, Subportfolios und Assetklassen

Datennutzung: Verschiedene Tools für Analyse, Projektsteuerung und Dokumentation

Priorisierung:

• Strategische Bedeutung, Nutzer:innenbedarf, Entwicklungspotenzial, Leerstand sowie Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzpotenziale
• Strategische Kategorien: Bestandsflächen, Entwicklungsflächen, In Bestand geben (Vermietung, Verpachtung, Baurechte), Veräußerungsflächen sowie Flächen für ökologische Aufwertung und Ausgleichsmaßnahmen

Maßnahmenplanung: Maßnahmen werden gebündelt und programmatisch geplant, z.B. durch Standort- und Quartiersentwicklungen (SQE) zur ganzheitlichen Steuerung und Weiterentwicklung von Bahnhofs- und Infrastrukturstandorten, Weiterentwicklung interner Nutzungspotenziale, strukturierte Sanierungsprogramme z.B. ÖBB-Wohnprogramm und Heizungsumstellungsprogramm

5.6 Ergebnisse und Erfolge

• Transparenz über Bestand, Risiken und Potenziale
• Priorisierte Maßnahmen und strategische Investitionsentscheidungen
• Programmatische Bündelung wiederkehrender Aufgaben

5.7 Lessons Learned und Empfehlungen

• Eine konsistente Datengrundlage ist zentral – Entscheidungen müssen dennoch auch bei Datenlücken möglich bleiben
• Geeignete Annahmen und Proxywerte helfen, Handlungsfähigkeit zu sichern
• Bewährte Programme schrittweise auf weitere Subportfolios und Assetklassen übertragen

Steigende regulatorische Anforderungen, Klimaziele und wirtschaftlicher Druck machen ein strategisches Portfoliomanagement für Gebäudebestände zunehmend unverzichtbar. Die Publikation „Portfoliomanagement im Gebäudebestand“ stellt acht unterschiedliche Ansätze aus der Praxis vor und zeigt, wie Organisationen ihren Bestand analysieren, Handlungsbedarf erkennen und Sanierungs-, Dekarbonisierungs- und Investitionsmaßnahmen priorisieren.

Die Beispiele machen deutlich, dass es kein einheitliches Patentrezept gibt: Die geeignete Methodik hängt von Portfolio, Eigentümerstruktur, Nutzung, Zielsetzung und Rahmenbedingungen ab. Gemeinsam ist erfolgreichen Ansätzen jedoch eine belastbare Datengrundlage, eine nachvollziehbare Priorisierungslogik sowie die Verknüpfung von technischen, wirtschaftlichen und klimabezogenen Kriterien. Aus dem Vergleich werden übertragbare Erfolgsfaktoren und Handlungsempfehlungen für die eigene Portfoliostrategie abgeleitet.