Portfoliomanagement im Gebäudebestand

6 Österreichische Post AG

6.1 Steckbrief der Organisation

Eigentümerschaft	Aktiengesellschaft im mehrheitlichen Eigentum der Republik Österreich
Portfoliogröße	Rund 1,3 Mio. m² genutzte Fläche sowie ein umfangreiches Portfolio an betrieblich genutzten Eigenobjekten
Nutzung	Logistikzentren, Postbasen und gemischt genutzte Stadtobjekte
Wirtschaftliche Tätigkeit	Logistik, Bankgeschäft und Vermietung nicht betrieblich genutzter Flächen

6.2 Rechtliche und wirtschaftliche Ausgangslage

• Vorbereitung auf die Umsetzung der EPBD und die daraus resultierenden nationalen Anforderungen an energetisch besonders ineffiziente Nichtwohngebäude
• EU-Taxonomie insbesondere für Neubauten und große Sanierungen (vorwiegend Logistikimmobilien)
• Berücksichtigung relevanter Förderprogramme auf europäischer, nationaler und regionaler Ebene
• Steigende regulatorische und gesellschaftliche Anforderungen an Klimaschutz, Energieeffizienz und nachhaltiges Wirtschaften

6.3 Ziele der Portfolioanalyse

• Entwicklung und schrittweise Umsetzung eines CO₂-Reduktionspfades für das Immobilienportfolio bis 2027. Der Schwerpunkt der Analyse liegt auf den im Eigentum stehenden Immobilien, da hier die Umsetzung baulicher Maßnahmen unmittelbar gesteuert werden kann
• Reduktion der CO₂-Emissionen
• Priorisierter Ausstieg aus Ölheizungen entsprechend technischer und wirtschaftlicher Machbarkeit
• EU-Taxonomie-Kriterien bei Neubauten und großen Sanierungen erfüllen
• Werterhalt, Zukunftsfähigkeit und langfristige wirtschaftliche Nutzbarkeit des Immobilienbestands sichern
• Sichere und zeitgemäße Arbeitsplätze zur Verfügung stellen

6.4 Ausgangslage des Bestands

• Die Logistikzentren wurden überwiegend seit den frühen 2000er-Jahren errichtet bzw. umfassend modernisiert, Postbasen stammen überwiegend aus den 2010er- und 2020er-Jahren
• Baujahre der gemischt genutzten Gebäude stammen häufig aus den 1980er- und 1990er-Jahren
• Unterschiedliche energetische und technische Ausgangslagen bei Gebäudehülle sowie Steuerung und Regelung
• Ältere Gebäude mit Gas oder Fernwärme; neuere mit Wärmepumpe oder Pellets
• Logistikimmobilien entsprechen Standards nach regionaler Bauordnung. Eigene Logistikimmobilien verfügen über Aufdach-PV-Anlagen mit einer derzeitigen Leistung von rund 19,5 MWp

6.5 Herangehensweise und Methodik

Datengrundlage: CAFM-Gebäudedatenbank, Fotos, Energieausweise, Bau- und CAFM-Pläne, Anlagen- und Förderdatenbanken.

Werkzeuge: Asset Management Tool, Auswertungen in EXCEL: evaluieren im „Portfolio-Management-Tool“

Asset-Strategie: Sanierungsentscheidungen werden unter Berücksichtigung der langfristigen Nutzungsperspektive, der wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit, regulatorischer Anforderungen sowie der jeweiligen Objektstrategie getroffen

Priorisierung: Die Priorisierung erfolgt unter Berücksichtigung von Wirtschaftlichkeit, Dekarbonisierungspotenzial und betrieblicher Relevanz

• Strategisch: Betriebliche Notwendigkeit, Ertragspotenzial, Dringlichkeit, Quick Wins, Energieeffizienz und Förderfähigkeit
• Energieträger:
  • Priorität 1: Vorrangige Ablösung ölbasierter Heizsysteme
  • Priorität 2: Prüfung und schrittweise Reduktion des Einsatzes fossiler Energieträger, insbesondere Erdgas, unter Berücksichtigung technischer und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen
• Pilotierung: Untersuchung von fünf typischen Portfolioobjekten als Grundlage für den Portfolioansatz

Erkenntnis aus Piloten: Die Pilotprojekte zeigen, dass der Einsatz effizienter Niedertemperatursysteme häufig zusätzliche Maßnahmen an Gebäudehülle und Wärmeverteilung erfordert.

Die Umsetzung erfolgt im Einklang mit den konzernweiten Nachhaltigkeits- und Investitionsstrategien sowie den etablierten Governance-Prozessen der Österreichischen Post AG.

• Szenarienanalyse/Visualisierung: z.B. Investitionspfade, Maßnahmenpakete, Ampelsystem (rot/gelb/grün) für Sanierungsdringlichkeit, Kosten/Nutzen-Verhältnis, Umsetzungsmöglichkeit

Maßnahmenplanung: Finanzierung über Förderungen, Eigenmittel und Contracting.

6.6 Ergebnisse und Erfolge

• Die Pilotobjekte bestätigen die technische und wirtschaftliche Machbarkeit eines systematischen Dekarbonisierungspfades und liefern belastbare Kennwerte für die Priorisierung und Skalierung weiterer Maßnahmen
• Seit 2022 wird der Ausbau von Photovoltaikanlagen auf eigenen und angemieteten Immobilien laufend vorangetrieben; die weitere Ausweitung ist vorgesehen
• Zur Unterstützung der Sanierungsreihenfolge wird eine Ampellogik mit Szenarien entwickelt, um Prioritäten transparent und nachvollziehbar festzulegen

6.7 Lessons Learned und Empfehlungen

• Die Wirtschaftlichkeit thermischer Sanierungen wird wesentlich durch objektspezifische Rahmenbedingungen, insbesondere bestehende Fassadenkonstruktionen und Rückbauanforderungen, beeinflusst
• Wirtschaftlichkeit darf nicht nur über Energieeinsparungen bewertet werden; neben Energieeinsparungen sind auch Werterhalt, betriebliche Nutzbarkeit und langfristige Flexibilität des Immobilienbestands zu berücksichtigen
• Energietechnische Abhängigkeiten (z. B. Niedertemperaturheizungen nur geeignet bei thermisch sanierten Gebäudehüllen, Verfügbarkeit von Fernwärme/Fernkälte oder Anergienetzen) frühzeitig in der Portfolioanalyse berücksichtigen
• Die Qualität und Vollständigkeit der Bestandsdaten ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor für belastbare Portfolioentscheidungen

Steigende regulatorische Anforderungen, Klimaziele und wirtschaftlicher Druck machen ein strategisches Portfoliomanagement für Gebäudebestände zunehmend unverzichtbar. Die Publikation „Portfoliomanagement im Gebäudebestand“ stellt acht unterschiedliche Ansätze aus der Praxis vor und zeigt, wie Organisationen ihren Bestand analysieren, Handlungsbedarf erkennen und Sanierungs-, Dekarbonisierungs- und Investitionsmaßnahmen priorisieren.

Die Beispiele machen deutlich, dass es kein einheitliches Patentrezept gibt: Die geeignete Methodik hängt von Portfolio, Eigentümerstruktur, Nutzung, Zielsetzung und Rahmenbedingungen ab. Gemeinsam ist erfolgreichen Ansätzen jedoch eine belastbare Datengrundlage, eine nachvollziehbare Priorisierungslogik sowie die Verknüpfung von technischen, wirtschaftlichen und klimabezogenen Kriterien. Aus dem Vergleich werden übertragbare Erfolgsfaktoren und Handlungsempfehlungen für die eigene Portfoliostrategie abgeleitet.