Portfoliomanagement im Gebäudebestand

7 Serielle Sanierung

7.1 Steckbrief der Organisation

Eigentümerschaft	Wohnbauvereinigungen ansässig in der Steiermark
Portfoliogröße	Gesamtanzahl der Einzelgebäude: 2054 (ENW: 736 EG, GWS: 986 EG, ÖWG: 156, RM: 176 EG), Baujahre ca. 1930–2000
Nutzung	Mehrheitlich Mietwohnungen, WGG
Wirtschaftliche Tätigkeit	Errichtung, Vermietung, Verkauf und Verwaltung von Wohngebäuden

Portfolioanalyse im Rahmen des Forschungsprojektes SeRenoWood. Gefördert wird das Projekt im Rahmen der FTI-Initiative Kreislaufwirtschaft durch die Österreichische Forschungsförderungsgesellschaft (FFG).

Untersucht wurden repräsentative Gebäudeportfolien steirischer Wohnbauträger der GWS, ÖWG, ENW sowie Rottenmanner.

Portfolioanalyse durch e7 energy innovation & engineering

7.2 Rechtliche und wirtschaftliche Ausgangslage

• Klimaschutzzielpfad Österreich und europäische Anforderungen wie Green Deal, Green-Finance, EU-Taxonomie, CSRD/ESRS
• Herausforderungen aus WEG, WGG, MRG
• Bestehende Systeme sowie Portfoliomanagement-Tools haben ihren Schwerpunkt sowohl auf kaufmännischen als auch auf energetischen Parametern, geometrische Parameter werden hierbei zumeist vernachlässigt, obwohl sie für die serielle Sanierung von großer Bedeutung sind
• Fehlende Erfahrungswerte zur präziseren Abschätzung wirtschaftlicher Parameter in Bezug auf die serielle Sanierung

7.3 Ziele der Portfolioanalyse

• Das zentrale Ziel ist die Identifikation und Analyse repräsentativer Sanierungsportfolios, um das Potenzial für die serielle Sanierung mit vorgefertigten Holzmodulen systematisch zu evaluieren
• Erarbeitung eines ersten Überblickes über potenzielle serielle Sanierungsmöglichkeiten der jeweiligen Gebäudebestände
• Portfoliosanierungen wirtschaftlich leistbarer zu machen durch die Evaluierung serieller Sanierung

7.4 Ausgangslage des Bestands

• Überwiegend gleiche Nutzung (Wohnen)
• Bestandsgebäude in der Steiermark
• Ca. 60% der Gebäude sind 2- bis 3-geschossiger Wohnbau
• Detaillierte geometrische Parameter fehlen und eine manuelle Erhebung ist derzeit organisatorisch, zeitlich und somit wirtschaftlich schwer realisierbar
• Der Gebäudebestand wurde vorab bestimmten Gebäude-Archetypen zugeordnet, welche die charakteristischen baulichen Eigenschaften und davon abhängigen normativen Anforderungen passend abbilden
• Aus der Zuordnung zu bestimmten Archetypen ergeben sich besonders geeignete Gebäude, welche den Anforderungen an die serielle Sanierung, wie beispielsweise ein kompakter Baukörper, wenig bis keine Vorsprünge, Loggien oder Balkone und mindestens 1000 m² Fassadenflächen gerecht werden

7.5 Herangehensweise und Methodik

• automatisierte GIS-gestützte Methodik zur Erfassung geometrischer Daten mit QGIS
• Verknüpfung von Bestandsdaten mit frei verfügbaren Geodaten des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen (LoD1)
• Mehrstufiger Filter- und Clusterungsprozess für jedes Portfolio, um sowohl räumliche Zusammenhänge als auch geometrisch optimale Gebäudestrukturen hervorzuheben
• Filterungsprozess basierend auf Vorfilterung durch minimale Nutzfläche der Liegenschaft, maximaler Distanz zwischen Gebäuden, Summe der Fassadenflächen innerhalb räumlicher Cluster

• Zuordnung zu Archetypen

• Ausgewählte Gebäudecluster-Analyse mit Google Street View
• Bewertung mit dem im Rahmen des Forschungsprojektes entwickelten SeRenoWood-Bewertungstool

7.6 Ergebnisse und Erfolge

• Große Portfolien konnten durch die Analysemethode schrittweise auf wenige „hochpotenziellen“ Gebäude reduziert werden
• Die Analyse kann die Flächenpotentiale in Bauklassen basierend auf den Baujahren einteilen und aufzeigen
• Räumliche Clusterungen mit ähnlicher Baustruktur/-alter können übersichtlich und automatisiert erhoben werden

7.7 Lessons Learned

• Eine auf GIS basierende Portfolioanalyse hat sich als objektives Instrument bewährt, um besonders in großen Portfolien die Potentiale für serielle Sanierung automatisiert darzustellen
• Die Qualität der Ergebnisse steht in direkter Abhängigkeit zur primären Datenpflege, daher sollten Portfoliodaten möglichst vollständig und aktuell sein
• Ungenauigkeiten in LoD1-Gebäudemodellen begrenzen die Detailtiefe. Daher sollten die potenziellen Gebäude am Ende der Analyse in jedem Fall einem weiteren visuellen Check (Begehung vor Ort oder Google Earth etc.) unterzogen werden.

Steigende regulatorische Anforderungen, Klimaziele und wirtschaftlicher Druck machen ein strategisches Portfoliomanagement für Gebäudebestände zunehmend unverzichtbar. Die Publikation „Portfoliomanagement im Gebäudebestand“ stellt acht unterschiedliche Ansätze aus der Praxis vor und zeigt, wie Organisationen ihren Bestand analysieren, Handlungsbedarf erkennen und Sanierungs-, Dekarbonisierungs- und Investitionsmaßnahmen priorisieren.

Die Beispiele machen deutlich, dass es kein einheitliches Patentrezept gibt: Die geeignete Methodik hängt von Portfolio, Eigentümerstruktur, Nutzung, Zielsetzung und Rahmenbedingungen ab. Gemeinsam ist erfolgreichen Ansätzen jedoch eine belastbare Datengrundlage, eine nachvollziehbare Priorisierungslogik sowie die Verknüpfung von technischen, wirtschaftlichen und klimabezogenen Kriterien. Aus dem Vergleich werden übertragbare Erfolgsfaktoren und Handlungsempfehlungen für die eigene Portfoliostrategie abgeleitet.