Portfoliomanagement im Gebäudebestand

8 Stadtgemeinde Schwechat – Rathausquartier 2040

8.1 Steckbrief der Stadt

Gemeinde	Stadtgemeinde Schwechat, Bezirk Bruck an der Leitha, Niederösterreich (südöstlich von Wien, direkt angrenzend); Sitz des Flughafens Wien und der OMV-Raffinerie
Kennzahlen der Stadt	Rund 21.500 Einwohner:innen (Hauptwohnsitz, Stand 1.1.2026), ca. 44,7 km² Gemeindefläche; stark wachsende Stadt (in früheren Jahren rund 1.000 Neubürger:innen p. a.); rund 64 % Grünlandanteil, u. a. Anteile an den Donauauen
Portfoliogröße	Rund 120 Gebäude im Untersuchungsgebiet, räumlich über das Gemeindegebiet verteilt; überwiegend im Gemeindeeigentum, ergänzt um umliegende Gebäude in Privateigentum
Nutzung	Bildungseinrichtungen, Bürogebäude, Gesundheitseinrichtungen und weitere Dienstleistungsgebäude sowie Wohngebäude (Gemeindebauten) unterschiedlichster Baujahre und Sanierungszustände

Portfolioanalyse im Rahmen des Sondierungsprojektes „Smart and Green: Pilotkonzept für das Rathausquartier Schwechat 2040“ (Kurztitel „Rathausquartier 2040“), im Rahmen des FTI-Schwerpunkts „Klimaneutrale Stadt“ des Bundesministeriums für Innovation, Mobilität und Infrastruktur (BMIMI) und des Klima- und Energiefonds (KLIEN) gefördert. Die Abwicklung erfolgt über die FFG gemeinsam mit der Austria Wirtschaftsservice Gesellschaft mbH (AWS). Laufzeit 2 Jahre.

Projektträgerschaft: AIT Austrian Institute of Technology GmbH. Weitere Projektpartner sind die Stadtgemeinde Schwechat selbst, die Technische Universität Wien und die Woschitz Engineering ZT GmbH.

8.2 Rechtliche und wirtschaftliche Ausgangslage

• „Rathausquartier 2040“ als Teil des Klimaneutralitätsfahrplans der Stadtgemeinde Schwechat
• Sondierungsphase ohne bauliche Maßnahmen: Ziel ist der Aufbau fundierter Entscheidungsgrundlagen für ein klimafittes Rathausquartier sowie einen klimafitten Gebäudebestand
• Regulatorischer Rahmen aus EU-Klimazielen, EU-Taxonomie sowie niederösterreichischen und österreichischen Klimastrategien
• Ausgangsbasis sind bereits gesetzte Schritte der Gemeinde, u. a. Photovoltaikanlagen und Sanierungen an gemeindeeigenen Gebäuden

8.3 Ziele der Portfolioanalyse

• Identifikation von Gebäuden und Gebäudeclustern mit besonderer Eignung für kommende Sanierungstätigkeiten
• Einbindung geeigneter Gebäude in ein nachhaltiges Anergienetz zur kostengünstigen Wärme- und Kältebereitstellung
• Umfassende Modellierung lokaler Voraussetzungen zur Nutzung von (Ab-)Wärmequellen und Energieerzeugungspotenzialen
• Aufbau einer datenbasierten Entscheidungsgrundlage für die klimaneutrale Entwicklung der gemeindeeigenen Liegenschaften

8.4 Ausgangslage des Bestands

• Rund 120 Gebäude im Untersuchungsgebiet: Bildungs-, Büro-, Gesundheits- und weitere Dienstleistungsgebäude sowie Wohngebäude (Gemeindebauten)
• Unterschiedlichste Baujahre und Sanierungszustände, räumlich über das gesamte Gemeindegebiet verteilt
• Schwechat als eine der am stärksten wachsenden Gemeinden im Wiener Umland – Infrastruktur- und Bestandsentwicklung müssen mit dem Bevölkerungswachstum Schritt halten

8.5 Herangehensweise und Methodik

Datengrundlage: Energieabrechnungen aus dem bestehenden Monitoringsystem, Energieausweise, Auszüge aus dem allgemeinen Gebäude- und Wohnungsregister, digitales Landschaftsmodell des Bundesamtes für Eich- und Vermessungswesen, lokales Baumkataster sowie Archetypen zur technischen Beschreibung von Gebäuden außerhalb des Gemeindeeigentums.

Werkzeug: Teilautomatisiert erstelltes 3D-Simulationsmodell aller gemeindeeigenen Gebäude zur umfassenden Bewertung der Performance und des zukünftigen Energiebedarfs und der Versorgungsoptionen des Gebäudebestands.

Priorisierung: Abgleich von erwartbarem und tatsächlichem Energieverbrauch zur Identifikation von Gebäuden für Effizienzmaßnahmen; aufbauend auf räumlichen Analysen zum lokalen Energieversorgungspotential (solare Nutzung, oberflächennahe Geothermie) Identifikation von Eignungsgebieten für ein Anergienetz; Einbindung von Abwärme aus bestehenden oder künftig notwendigen Kühlsystemen sowie Maßnahmen gegen den urbanen Hitzeinsel-Effekt (z.B. Asphaltkollektoren) zur Hebung von Synergieeffekten.

Maßnahmenplanung: Berechnung kostenoptimierter Transformationspfade auf Basis des räumlichen Datenmodells, interner strategischer Ziele sowie unterschiedlicher Zukunftsszenarien für Energieträger- und Technologiekosten.

8.6 Bisherige Ergebnisse und Erfolge

• Zusammenführung der Datenquellen zur technischen Beschreibung des Gebäudeportfolios und der Monitoring Daten in ein einheitliches Modell
• Räumliche Visualisierung zentraler KPIs: m²-spezifische Betriebskosten, Abweichungen zu Simulationsergebnissen und Energieausweisen, gebäudespezifische Energieerzeugungspotenziale sowie Wärme- und Kältebedarfsdichten der räumlichen Gebäudecluster unter heutigen und zukünftig erwartbaren klimatischen Bedingungen
• Kalibriertes 3D-Simulationsmodell für jedes Gebäude als belastbare Grundlage für die weitere Sanierungs- und Anergienetzplanung

8.7 Lessons Learned und Empfehlungen

• Eine vollständig automatisierte Modellerstellung ist mit den derzeit verfügbaren Datenquellen noch nicht möglich – manuelle Qualitätssicherung bleibt notwendig
• Kontinuierliches Energiemonitoring erhöht die Modellgenauigkeit und ermöglicht, Abweichungen der Gebäudeperformance rasch zu erkennen
• Die technisch-ökonomische Bewertung einzelner Gebäude umliegender Gebäudecluster ist zentrale Entscheidungsgrundlage für die Ausweisung von Eignungsgebieten für ein Anergienetz

Steigende regulatorische Anforderungen, Klimaziele und wirtschaftlicher Druck machen ein strategisches Portfoliomanagement für Gebäudebestände zunehmend unverzichtbar. Die Publikation „Portfoliomanagement im Gebäudebestand“ stellt acht unterschiedliche Ansätze aus der Praxis vor und zeigt, wie Organisationen ihren Bestand analysieren, Handlungsbedarf erkennen und Sanierungs-, Dekarbonisierungs- und Investitionsmaßnahmen priorisieren.

Die Beispiele machen deutlich, dass es kein einheitliches Patentrezept gibt: Die geeignete Methodik hängt von Portfolio, Eigentümerstruktur, Nutzung, Zielsetzung und Rahmenbedingungen ab. Gemeinsam ist erfolgreichen Ansätzen jedoch eine belastbare Datengrundlage, eine nachvollziehbare Priorisierungslogik sowie die Verknüpfung von technischen, wirtschaftlichen und klimabezogenen Kriterien. Aus dem Vergleich werden übertragbare Erfolgsfaktoren und Handlungsempfehlungen für die eigene Portfoliostrategie abgeleitet.