Vom Stellplatz zur Mehrwertfläche

4 Typologien im Detail

4.1 Garagenpark

Der Garagenpark ist eine weit verbreitete und stark auf die Unterbringung von Fahrzeugen ausgerichtete Typologie. Seine charakteristischen Merkmale sind die kleinteilige Parzellierung, die eingeschossige Bauweise, die hohe Erschließungsintensität und die meist großzügigen, versiegelten Außenflächen.

Gerade diese spezifische Kombination macht den Garagenpark für potenzielle Umnutzungen interessant: Die einzelnen Einheiten sind grundsätzlich unabhängig voneinander nutzbar und veränderbar, während die gemeinsame Erschließungs- und Freiraumstruktur ein großes Potenzial für eine schrittweise Transformation bietet. Gleichzeitig stellt sich die Frage, wie mit dem hohen Flächenverbrauch und der heute stark monofunktionalen Nutzung dieser Typologie umgegangen werden kann.

4.1.1 Vorteile & Potenziale der Typologie heute

1. Potenzial für Grünraum
   Durch die Entsiegelung von Dach- und Außenflächen können heute stark versiegelte Garagenareale ökologisch aufgewertet und neue Grünräume geschaffen werden.
2. Klare Rasterung und Tragstruktur
   Die regelmäßige Struktur der Garagen ermöglicht eine einfache Wiederholung und bietet gute Voraussetzungen für modulare Anpassungen und Erweiterungen.
3. Potenzial der Lage
   Die freistehende Anordnung und die meist konfliktarme Umgebung schaffen gute Voraussetzungen für neue Nutzungen und eine langfristige Standortentwicklung.
4. Potenzial im Erdgeschoss
   Ebenerdige Zugänge und kurze Wege ermöglichen eine niederschwellige Erschließung und machen die bestehenden Strukturen für unterschiedliche Nutzungen interessant.
5. Potenzial zur Nachverdichtung
   Die vorhandenen Grundstücks- und Erschließungsstrukturen können durch Aufstockungen besser ausgenutzt werden, ohne die bestehende Grundstruktur vollständig aufzugeben.
   

4.1.2 Passender Business Case – Umsetzungsszenarien für heute

• Lagerflächen
  Die einzelnen Garageneinheiten bieten auch ohne starke Eingriffe bereits abgeschlossene und ebenerdig zugängliche Flächen, die sich unmittelbar als Lager nutzen lassen. Die bestehende Struktur ermöglicht dabei eine flexible Vermietung einzelner Einheiten an unterschiedliche Nutzenden.
• Zwischennutzungen / Pop-up-Store
  Die kleinen, klar abgegrenzten Einheiten eignen sich für temporäre Nutzungen mit überschaubarem Flächenbedarf. Pop-up-Stores oder saisonale Angebote können die bestehende Infrastruktur nutzen und kurzfristig aktiviert werden.
• Werkstatt- / Handwerkerflächen
  Die robuste Bauweise und die ebenerdige Erschließung machen die Einheiten besonders für kleinere Werkstätten und Handwerksbetriebe interessant. Die direkte Zufahrt ermöglicht zudem die Anlieferung und den Umgang mit Material und Fahrzeugen.

4.1.3 Transformationsoptionen für Morgen

1. Flächenwidmung und rechtliche Freistellung
   Für dauerhafte Nutzungsänderungen müssen Stellplatzverpflichtung, Widmung und baurechtliche Zulässigkeit frühzeitig geprüft werden.
2. Technische Infrastruktur
   Je nach neuer Nutzung müssen die bestehenden Anschlüsse erweitert oder neue Ver- und Entsorgungsleitungen ergänzt werden.
3. Erschließung und Sicherheit
   Die Zugangssituation und Schließsysteme müssen an die Anforderungen der neuen Nutzung und an geltende Sicherheitsstandards angepasst werden.
4. Tragstruktur und Nachverdichtung
   Für eine Nachverdichtung ist zu prüfen, ob die bestehende Tragstruktur zusätzliche Lasten aufnehmen kann und welche konstruktiven Verstärkungen notwendig sind.
5. Belichtung
   Für Aufenthalts- und Arbeitsräume muss die bestehende Belichtung gegebenenfalls durch neue Fenster, Oberlichter oder Dachkuppeln verbessert werden.
   

4.1.4 Passender Business Case – Umsetzungsszenarien für morgen

• Mikro-Wohnen / modulare Wohnräume
  Durch Aufstockung oder den Ersatz einzelner Garagen können kompakte, modulare Wohneinheiten entstehen, die von der bestehenden Parzellierung und Erschließung profitieren. Besonders interessant ist die Kombination aus kleinem Wohnraum und neu gewonnenen Grün- und Freiflächen.
• Kleingewerbe / Atelier- und Kreativräume
  Aus den bestehenden Einheiten können flexible Arbeits-, Atelier- oder Gewerberäume für Selbstständige und kleine Unternehmen entwickelt werden. Die kleinteilige Struktur ermöglicht eine schrittweise Vermietung und unterschiedliche Mietmodelle.
• Urbaner Logistik- und Self-Storage-Hub
  Die ebenerdige Erschließung und die Nähe zu Straßen machen den Standort für Self-Storage, Paketlogistik oder lokale Warenverteilung interessant. Bestehende Garagen könnten dabei als dezentrale Lager- und Umschlagflächen genutzt werden.

4.1.5 Referenzen & Best-Practice-Beispiele

Das tiefe Haus, Graz

Das Tiefe Haus von Pentaplan in Graz zeigt, wie eine außergewöhnlich große Gebäudetiefe durch eine klare, kleinteilige Organisation für hochwertigen Wohnraum genutzt werden kann. Die rund 28 m tiefe Struktur nimmt 25 Wohneinheiten auf, die reihenhausartig über drei Geschosse organisiert und jeweils gezielt zu einer Himmelsrichtung orientiert sind.
Als Referenz für den Garagenpark ist das Projekt besonders relevant, weil es zeigt, dass Tiefe und serielle Strukturen nicht zwangsläufig gegen eine Wohnnutzung sprechen, sondern durch eine entsprechende Grundriss- und Belichtungsstrategie nutzbar gemacht werden können.

Poplar Works, London

80 stillgelegte Lock-up-Garagen wurden von Adams & Sutherland zu Arbeits-, Produktions-, Bildungs- und Veranstaltungsflächen transformiert. Das Projekt zeigt das Potenzial kleinteiliger Garagenstrukturen für schrittweise gewerbliche und gemeinschaftliche Nutzungen.

4.2 Innenhofparken

Innenhofparken bezeichnet die klassische Konstellation im mehrgeschossigen Wohnbau: eine Durchfahrt vom Straßenraum führt in einen zentralen Innenhof, in dem ebenerdige, meist asphaltierte Stellplätze angeordnet sind. Diese Typologie ist in Bestandsquartieren weit verbreitet, insbesondere in Blockrandbebauungen der Gründerzeit ebenso wie in Wohnanlagen der Nachkriegszeit.

Anders als Park- oder Hochgaragen ist der Innenhof-Stellplatz keine bauliche Struktur, sondern eine befestigte Freifläche – ohne Tragwerk, Geschosshöhe oder Rampen. Das macht ihn technisch vermeintlich zum unkompliziertesten Fall der gesamten Typologienreihe. Die eigentliche Herausforderung liegt stattdessen im Rechtlich-Organisatorischen: Der Hof ist meist gemeinschaftliches oder Wohnungseigentum, seine Fläche oft an eine gesetzliche Stellplatzverpflichtung gebunden. Wer den Innenhof verändern will, braucht daher weniger eine:n Statiker:in als eine tragfähige Einigung in der Eigentümergemeinschaft bzw. der Kommunen.

4.2.1 Vorteile & Potenziale der Typologie heute

1. Keine bauliche Restriktion
   Als Freifläche kann die Typologie grundsätzlich ohne Eingriff in Tragwerk oder Geschosshöhen verändert werden.
2. Bereits vollständig erschlossen
   Zufahrt, Einfriedung und meist auch ein Stromanschluss in Hausnähe bestehen bereits – jede Umnutzung spart die Erschließungskosten, die bei anderen Flächen erst geschaffen werden müssten.
3. Kein zusätzlicher Grundstücksbedarf
   Die Fläche ist bereits im (Mit-) Eigentum der Hausgemeinschaft; jede Aktivierung spart den Landerwerb, der bei externen Flächen den größten Kostenblock darstellt.
4. Starkes mikroklimatisches Potenzial
   Als umschlossener, schlecht durchlüfteter Raum reagiert der Innenhof besonders sensibel auf Versiegelung – und ebenso wirksam auf Entsiegelung und Begrünung, was ihn zu einem der ergiebigsten Hebel gegen sommerliche Überhitzung im Bestand macht.
5. Halbprivater, überblickter Raum
   Die umliegenden Wohnungen erzeugen soziale Kontrolle und schaffen gute Voraussetzungen für Aneignung durch die Bewohnerschaft – ein Sicherheitsvorteil gegenüber öffentlichen Parkflächen.

4.2.2 Passender Business Case – Umsetzungsszenarien für heute

• Stellplatz-Sharing
  Ungenutzte Zeitfenster einzelner Stellplätze, etwa tagsüber bei Pendler:innen, lassen sich über eine Sharing-Plattform an Dritte vermieten. Die Fläche bleibt rechtlich weiterhin als Stellplatz gewidmet, es ändert sich nur die nutzende Person.
  
• Ladeinfrastruktur- und Carsharing-Contracting
  Ein:e Anbieter:in rüstet auf eigene Kosten E-Ladepunkte nach und verleast sie an Bewohner:innen und die Nachbarschaft oder stellt einzelne Plätze einem Carsharing-Betreiber:in zur Verfügung. Für die Eigentümergemeinschaft entsteht daraus eine laufende Einnahme, ohne dass die Widmung der Fläche geändert werden muss.
  
• Teilentsiegelung der Randflächen
  Wendeflächen und nicht auf die Pflichtstellplatzzahl angerechnete Restflächen lassen sich schon heute begrünen, ohne dass ein Stellplatz aufgegeben wird. Das verbessert das Mikroklima im Hof spürbar, ohne ein Umwidmungsverfahren auszulösen.

4.2.3 Transformationsoptionen für Morgen

1. Stellplatzverpflichtung reduzieren oder aufheben
   Für eine dauerhafte Umnutzung müssen die rechtlichen Bindungen der Stellplätze geklärt werden. Das ist eine zentrale Voraussetzung für eine umfassende Transformation.
2. Eigentums- und Organisationsstruktur
   Bei Wohnungseigentum sind Zustimmungserfordernisse und die Interessen der Eigentümergemeinschaft frühzeitig zu klären.
3. Entsiegelung und Regenwassermanagement
   Beläge, Gefälle und Entwässerung sind so anzupassen, dass Versickerung, Begrünung und robuste Freiraumnutzung möglich werden.
4. Mobilitätsangebot neu organisieren
   Verbleibende Stellplätze, Fahrradabstellplätze, Lieferverkehr und Sharing-Angebote müssen räumlich neu geordnet werden.
5. Gemeinschaftliche Freiraumplanung
   Die Transformation sollte mit den Bewohner:innen entwickelt werden, damit Nutzungsangebot, Pflege und soziale Aneignung zusammenpassen.
   

4.2.4 Passender Business Case – Umsetzungsszenarien für morgen

• Grüner Gemeinschaftshof mit Alltagsmobilität
  Nach Reduktion der Stellplatzverpflichtung wird ein Teil des Hofs zu Gemeinschafts- und Spielfläche, während die verbleibenden Plätze für Carsharing, Besucher:innen oder Lieferverkehr reserviert bleiben – eine Mischnutzung, die ökologischen und sozialen Mehrwert mit einem reduzierten, aber weiterhin funktionierenden Mobilitätsangebot verbindet.
• Begrünung, Gemeinschaftsfläche und Fahrradstellplätze
  Gänzliche Begrünung des Hofes mit Gemeinschaftsflächen. Dies betrifft vor allem urbane und an das öffentliche Verkehrsnetz sehr gut erschlossene Wohnanlagen. Meistens ist der Bedarf an Fahrrad- bzw. Lastenfahrradstellplätzen höher, die hier im Rahmen der Umnutzung vorgesehen werden können. Dieser Business Case bringt eine große Entlastung der Hitze-Spots, die wir gerade in diesen dichten urbanen Gebieten feststellen und einen großen sozialen Mehrwert.

4.2.5 Referenzen & Best-Practice-Beispiele

Market / Parking – KAiAK Art and Architecture, Berlin

In Alt-Köpenick wurde ein bislang informell genutzter Parkplatz im Innenhof zu einem multifunktionalen öffentlichen Raum umgestaltet. Statt die Stellplätze aufzugeben, wurde der bestehende Ort für zwei Nutzungen aktiviert: als regulärer Parkplatz und als temporärer Marktplatz.
Eine prägnante Farbgestaltung strukturierte die Fläche und machte den Nutzungswechsel sichtbar: Der Asphalt wurde rot gefasst, Stellplätze und Marktstände grafisch markiert. Ein großer Sonnenschirm signalisierte die jeweilige Nutzung – geschlossen zum Parken, geöffnet an Markttagen. Ein umgebauter Oldtimer-Wohnwagen diente als Ticket- und Infopunkt.
So wurde aus einer monofunktionalen Parkfläche ein flexibler Stadtraum, der sich mit den Bedürfnissen und der Entwicklung des Quartiers verändern kann.

magdas HOTEL Vienna City, Wien

Der ehemalige Parkplatz wurde zu einem begrünten Garten umgestaltet und in das neue Nutzungskonzept integriert. Das Projekt zeigt, wie aus einer gebundenen Parkfläche ein sozial und ökologisch nutzbarer Freiraum entstehen kann.

4.3 Hochgarage

Hochgaragen gehören zu den gängigen Bautypologien, die primär dem Abstellen von Fahrzeugen dienen. Mehrere Parkebenen liegen übereinander, getragen von einem schlichten, sich wiederholenden Stützenraster auf kompakter Grundfläche.

Interessant wird die Typologie vor allem durch ihre bauliche Schlichtheit. Weil die Tragstruktur einfach aufgebaut und regelmäßig ist, könnten sich Erweiterungen oder Anpassungen ohne großen Aufwand realisieren lassen. Sind zudem die Geschossdecken eben ausgeführt und ausreichend hoch, steht auch einer späteren Umnutzung einzelner Ebenen grundsätzlich nichts im Weg. Offen bleibt allerdings, wie sich die heute meist einseitige Nutzung aufbrechen lässt – und welche Rolle Hochgaragen als weithin sichtbare Bauwerke im Stadtbild künftig spielen sollen.

4.3.1 Vorteile & Potenziale der Typologie heute

1. Potenzial der Lage
   Die freistehende Anordnung und die meist zentrale Lage schaffen gute Voraussetzungen für neue Nutzungen und eine langfristige Standortentwicklung.
2. Potenzial für Verbesserung des Mikroklimas
   Durch die Begrünung von Dach- und Fassadenflächen sowie die Integration von PV können Hitzeinseln vermieden und damit das Mikroklima der Umgebung verbessert werden.
3. Klare Rasterung und Tragstruktur
   Die regelmäßige Struktur der Garagen ermöglicht eine einfache Wiederholung und bietet gute Voraussetzungen für modulare Anpassungen und Erweiterungen.
4. Ebenenweise Transformation
   Einzelne Geschosse können schrittweise umgenutzt werden, während andere Ebenen weiterhin dem Parken dienen.
5. Bestehende Erschließung
   Rampen, Treppen und Aufzüge bilden bereits eine leistungsfähige Grundstruktur für unterschiedliche Nutzungen.

4.3.2 Passender Business Case – Umsetzungsszenarien für heute

• Sportflächen
  Die ebenen, tragfähigen Geschossdecken von Hochgaragen bieten günstige Voraussetzungen für eine Umnutzung zu Sportflächen – etwa für Fitnessstudios, Kletterangebote oder Yogaflächen. Die offene, natürlich belüftete Fassadenstruktur vieler Hochgaragen kann dabei erhalten und für Tageslicht sowie Durchlüftung genutzt werden. Besonders das Dachgeschoss eignet sich, sofern statisch und witterungstechnisch geeignet, für Freiluftsportflächen oder Laufstrecken.
• Serverfarm
  Hochgaragen bringen mit ihrer robusten Tragstruktur, den rund 2,5–3 m hohen Geschossen und der guten vertikalen Erschließung (Rampen, ggf. Aufzüge) gute bauliche Grundvoraussetzungen für eine Umnutzung zu Rechenzentren mit. Vorteilhaft sind zudem die oft zentrale, gut angebundene Lage sowie die Möglichkeit, die offene Fassadenstruktur für eine natürliche Kühlung der Serverräume zu nutzen. Herausforderungen liegen vor allem in der erforderlichen Stromversorgung, im Brandschutz sowie in zusätzlichen Anforderungen an Statik (Lastreserven für Serverracks) und Gebäudetechnik.
• Kunstfläche / Galerie
  Die große, meist stützenfrei nutzbare Grundfläche pro Geschoss macht Hochgaragen zu attraktiven Orten für Ateliers, Ausstellungsflächen oder temporäre Kunstinstallationen. Die industrielle, oft roh belassene Ästhetik der Konstruktion kann bewusst als gestalterisches Element erhalten bleiben, während einzelne Ebenen flexibel und kostengünstig für wechselnde künstlerische Nutzungen adaptiert werden können. Auch die Fassade selbst – etwa durch Lichtinstallationen oder Kunst am Bau – bietet Potenzial, die Hochgarage als sichtbares kulturelles Element im Stadtbild zu positionieren.
• Lagerfläche (self storage)
  Für eine Nutzung als Lager- oder Logistikfläche sprechen die hohe Tragfähigkeit der Geschossdecken, das regelmäßige Stützenraster sowie die bereits vorhandene vertikale Erschließung über Rampen, die auch für Warentransport mit Fahrzeugen genutzt werden kann. Die kompakte, oft zentrumsnahe Lage eignet sich insbesondere für die letzte Meile der Logistik (Micro-Hubs, Paketverteilzentren). Anpassungsbedarf besteht vor allem bei der Gebäudetechnik (z. B. Beleuchtung, Klimatisierung je nach Lagergut) sowie gegebenenfalls beim Brandschutzkonzept.

4.3.3 Transformationsoptionen für Morgen

1. Raumhöhenanforderungen
   Für eine spätere Umnutzung sollten Hochgaragen bereits in der Planung Geschosshöhen von mindestens ca. 3 m vorsehen, um flexible Folgenutzungen wie Wohnen, Büro oder Sport zu ermöglichen. Zu geringe Raumhöhen erschweren oder verhindern eine wirtschaftliche Umnutzung nachträglich erheblich.
2. Stellplatzverpflichtung
   Bestehende Stellplatzverpflichtungen können eine Umnutzung erschweren, wenn Ersatzstellplätze anderswo nachgewiesen werden müssen. Eine Reduktion oder Flexibilisierung dieser Verpflichtungen – etwa durch Mobilitätskonzepte oder Sharing-Lösungen – ist daher eine wesentliche Voraussetzung für Transformation.
3. Widmung
   Die bestehende Flächenwidmung entscheidet maßgeblich darüber, welche Folgenutzungen überhaupt zulässig sind, und eine Umwidmung ist oft ein zeit- und verwaltungsaufwändiger Prozess. Eine frühzeitige Berücksichtigung möglicher Widmungsänderungen erleichtert eine spätere Transformation erheblich.
4. Technische Einrichtungen
   Je nach Zielnutzung sind Anpassungen der Gebäudetechnik notwendig, etwa bei Lüftung, Heizung, Sanitärinstallationen oder Elektrik. Eine vorausschauende Planung mit ausreichenden Schacht- und Leitungsreserven erleichtert eine spätere technische Nachrüstung deutlich.

4.3.4 Passender Business Case – Umsetzungsszenarien für morgen

• Quartiersbezogener Mobility Hub
  Eine Hochgarage kann Parken mit Carsharing, Fahrrad, Ladeinfrastruktur und weiteren Mobilitätsangeboten verbinden. Ergänzende Services können die Lage im Quartier wirtschaftlich und sozial stärken.
• Kreativ- und Gemeinschaftshub
  Mehrere Ebenen können für Ateliers, Coworking, Werkstätten, Kultur und Veranstaltungen kombiniert werden. Das Modell von Peckham Levels zeigt das Potenzial einer schrittweisen Aktivierung.
• Gemischte Mehrfachnutzung
  Einzelne Ebenen können dauerhaft unterschiedliche Nutzungen aufnehmen – etwa Gewerbe, Sport, Gemeinschaft oder Büro – während andere flexibel für Mobilität bleiben.

4.3.5 Referenzen & Best-Practice-Beispiele

Magnus 31 Köln

Wie Umnutzung im großen Maßstab aussehen kann, das hat Contipark mit dem bislang einzigartigen Projekt „Magnus 31“ gezeigt. Anfang der neunziger Jahre hatte Contipark das Kölner Parkhaus „Alte Wallgasse“ übernommen. Aufgrund des sich verändernden Mobilitätsverhaltens wurden die 450 Stellplätze in dem über 50 Jahre alten Gebäude mit der

Zeit nicht mehr vollständig genutzt. Darum entschied sich Contipark in Zusammenarbeit mit der Stadt Köln zu einer teilweisen Umnutzung des Gebäudes. Nach dem Abriss von mehreren Parkebenen wurden auf dem Parkhausdach um einen begrünten Innenhof herum 31 Wohnungen mit einer Größe von 70 bis 200 Quadratmetern errichtet. Das Parkhaus selbst wurde umfassend saniert. Entstanden ist wertvoller Wohnraum in zentraler Innenstadtlage, aber auch ein modernes und gut ausgelastetes Parkhaus. „Magnus 31“ zeigt damit beispielhaft, wie von einer durchdachten Umnutzung alle Beteiligten profitieren können.

Quartier Autopalast – Salzburg – Smartvoll

Der “Salzburger Autopalast“, eine 100 Jahre alte Garage in Schallmoos, wurde von smartvoll Architekten in eine Stadtoase für Wohnen und Arbeiten verwandelt. Der Autopalast aus 1920 liegt in der Pufferzone des Weltkulturerbes, hat keinen Denkmalschutz, bleibt jedoch nach Prüfung in seiner Gebäudehülle bestehen. Hinter der Fassade öffnet sich ein großer, komplett asphaltierter Innenhof mit Blechbaracken, die früher als Pferdeställe dienten. 1924 hatte der Eigentümer der Liegenschaft, ein Fuhrwerkunternehmer namens Gruber, Pferde und Kutschen verkauft, um eine Garage mit 400 Stellplätzen zu bauen. Das war Pioniergeist, denn damals gab es in Salzburg gerade einmal 25 zugelassene Automobile. Die Bausubstanz überdauerte den Krieg und ist sehr gut und ideal für die Umnutzung geeignet. Raumhöhen von 3,5 Metern eröffnen großzügige Optionen.

Packham Levels – London – Turner.Works

Peckham Levels geht auf einen offenen Ideenwettbewerb zurück, den der Southwark Council im September 2015 für ein untergenutztes Parkhaus auslobte; gesucht waren temporäre Nutzungen mit einer Laufzeit von fünf Jahren, die lokale Beschäftigung sowie Raum für Kunst und Kultur schaffen. Das Siegerprojekt wurde im November 2015 gekürt und im Dezember 2017 eröffnet. Umgenutzt wurden sieben zuvor leerstehende Ebenen des bestehenden Parkdecks, in denen heute u. a. Kreativstudios, gemeinschaftlich nutzbare Werkstätten und Coworking untergebracht sind; die Gemeinschaftsflächen auf den Ebenen 05/06 sind bewusst als Begegnungsort zwischen Besucher:innenund Kunstschaffenden angelegt. Als „Kunsthaus“ gedacht, ergänzen kostenfreie Veranstaltungsflächen, ein Kinderspielbereich, eine Galerie, Gastronomie, Yogastudios und vieles mehr das Angebot, wodurch zudem über 600 Arbeitsplätze geschaffen werden konnten. Die Ausgangslage war denkbar ungünstig: dunkle, zur Witterung offene Geschoße ohne Ausbau, mit defekten Aufzügen und wiederholten Meldungen über Kriminalität und Vandalismus. Das Projekt wurde mehrfach ausgezeichnet, unter anderem als Sieger in der Kategorie „Reinventing the Carpark“ bei den British Parking Awards 2019 und in der Kategorie „Meanwhile“ bei den NLA Awards 2018.

4.4 Tiefgarage

Die Tiefgarage ist eine weit verbreitete Bautypologie, bei der der ruhende Verkehr unterhalb von Gebäuden oder Freiflächen organisiert wird. Großzügige, zusammenhängende Stellplatzflächen werden meist durch ein regelmäßiges Stützenraster strukturiert und über Rampen erschlossen.

Ihre unterirdische Lage ermöglicht eine hohe Flächeneffizienz, ohne oberirdische Flächen dauerhaft für das Parken zu beanspruchen. Gleichzeitig führen geringe Raumhöhen, fehlende natürliche Belichtung und die auf den Fahrzeugverkehr abgestimmte technische Infrastruktur zu besonderen Herausforderungen bei einer späteren Umnutzung.

Interessant wird die Typologie daher vor allem durch die Frage, wie aus der monofunktionalen Parkfläche langfristig ein multifunktionaler Raum werden kann. Entscheidend ist dabei, bereits im Neubau Voraussetzungen für eine spätere Anpassung zu schaffen – etwa durch ausreichende Raumhöhen, Belichtung, robuste Tragstrukturen und eine vorausschauende technische Planung.

4.4.1 Vorteile & Potenziale der Typologie heute

1. Zentrale Lage & hochwertige Flächennutzung
   Tiefgaragen ermöglichen die Unterbringung des ruhenden Verkehrs in zentralen Lagen, während die oberirdischen Flächen für höherwertige Nutzungen wie Wohnen, Gewerbe oder Freiraum verfügbar bleiben.
2. Kein zusätzlicher oberirdischer Flächenverbrauch
   Die unterirdische Anordnung erhält die oberirdische Fläche und vermeidet zusätzliche Versiegelung durch Stellplätze.
   
3. Freiraum & Klimaanpassung
   Die Überdeckung kann als Grün- und Aufenthaltsfläche genutzt werden und ermöglicht durch Substrataufbau, Begrünung und Versickerung einen Beitrag zur Regenwasserbewirtschaftung und zur Reduktion urbaner Hitze.
   
4. Robuste Tragstruktur & technische Flexibilität
   Weitgespannte Raster und entsprechende Lastreserven können langfristig unterschiedliche Nutzungen und technische Nachrüstungen, etwa Ladeinfrastruktur, ermöglichen.
   
5. Geringe Beeinträchtigung des UmfeldsDa der Verkehr unterirdisch stattfindet, entstehen an der Oberfläche kaum visuelle, akustische oder verkehrliche Belastungen und der darüberliegende Freiraum kannals Quartiersmehrwert genutzt werden.

4.4.2 Passender Business Case – Umsetzungsszenarien für heute

• Externe Vermietung als alternativer Stellplatz
  Nicht mehr benötigte Stellplätze können an Anwohner:innen, Betriebe oder andere Nutzer:innen im Umfeld vermietet werden. So bleibt die bestehende Infrastruktur wirtschaftlich nutzbar und kann flexibel auf einen veränderten Stellplatzbedarf reagieren. Besonders in zentralen Lagen kann dadurch eine kontinuierliche Auslastung gesichert werden.
• Logistik für das Gebäude
  Die geschützten und gut erschlossenen Flächen eignen sich für Lager, Paketlogistik oder Serverräume. Auch gebäudebezogene Funktionen wie Haustechnik oder Abstellflächen können hier gebündelt werden. Dadurch kann die Tiefgarage langfristig als multifunktionale Infrastruktur des Gebäudes genutzt werden.
• Sporteinrichtung
  Die große, meist stützenfrei nutzbare Grundfläche pro Geschoss macht Hochgaragen zu attraktiven Orten für Ateliers, Ausstellungsflächen oder temporäre Kunstinstallationen. Die industrielle, oft roh belassene Ästhetik der Konstruktion kann bewusst als gestalterisches Element erhalten bleiben, während einzelne Ebenen flexibel und kostengünstig für wechselnde künstlerische Nutzungen adaptiert werden können. Auch die Fassade selbst – etwa durch Lichtinstallationen oder Kunst am Bau – bietet Potenzial, die Hochgarage als sichtbares kulturelles Element im Stadtbild zu positionieren.

4.4.3 Transformationsoptionen für Morgen

1. Rechtliche und technische Anpassung
   Für eine Umnutzung müssen Widmung, Baurecht, Brandschutz und Fluchtwege frühzeitig geprüft und angepasst werden. Gleichzeitig sind notwendige technische Einrichtungen wie Sanitär, Lüftung oder Haustechnik nachzurüsten.
2. Belichtung und Aufenthaltsqualität
   Durch Lichthöfe, Oberlichter oder gezielte Öffnungen kann natürliche Belichtung in die Tiefgarage gebracht werden. Damit entstehen bessere Voraussetzungen für Aufenthalts- und Arbeitsnutzungen.
   
3. Eingriff in die Tragstruktur
   Gezielte Eingriffe in das Stützenraster können größere zusammenhängende Räume oder Atrien schaffen. Dafür muss die bestehende Tragstruktur hinsichtlich Machbarkeit und notwendiger Verstärkungen untersucht werden.
4. Bauphysik und Feuchte
   Abdichtung, Feuchte, Wärme- und Schallschutz müssen an die neue Nutzung angepasst werden, insbesondere bei Aufenthalts- oder Arbeitsräumen.
   
5. Brandschutz und Erschließung
   Rettungswege, Entrauchung, Brandabschnitte und barrierefreie Erschließung sind für die konkrete Folgenutzung neu zu bewerten.

4.4.4 Passender Business Case – Umsetzungsszenarien für morgen

• Rechenzentrum
  Die geschützte, unterirdische Lage und fehlende natürliche Belichtung sind für Rechenzentren grundsätzlich geeignet. Bestehende Flächen könnten durch entsprechende technische Nachrüstung langfristig als IT-Infrastruktur genutzt werden.
• Logistik- und Verteilzentrum
  Rampen und die direkte Erschließung bieten gute Voraussetzungen für Lager, Paketstationen und urbane Logistik. Die Tiefgarage könnte dabei als zentraler Umschlagpunkt für das Gebäude oder das umliegende Quartier dienen.
• Wellness- und Fitnesszentrum
  Einzelne Ebenen können dauerhaft unterschiedliche Nutzungen aufnehmen – etwa Gewerbe, Sport, Gemeinschaft oder Büro – während andere flexibel für Mobilität bleiben.
• Quartiersinfrastruktur / Mobility Hub
  Die Tiefgarage könnte künftig verschiedene quartierbezogene Funktionen bündeln – etwa Fahrradabstellplätze, Sharing-Angebote, Ladeinfrastruktur, Paketlogistik und Lagerflächen. Dadurch wird aus dem reinen Stellplatz eine multifunktionale Infrastruktur für das Quartier.

4.4.5 Referenzen & Best-Practice-Beispiele

Underground Garage Genua, von Carlo Bagliani

Die ehemalige Tiefgarage in Genua wurde für eine neue Nutzung als Architekturbüro adaptiert. Die großzügige, zusammenhängende Grundstruktur der Garage blieb dabei weitgehend erhalten, während gezielte Eingriffe wie zusätzliche Belichtung und neue Sanitärbereiche die Anforderungen der neuen Nutzung erfüllen.

Das Projekt zeigt, dass auch unterirdische Parkflächen ein Umnutzungspotenzial besitzen, wenn ihre strukturellen Qualitäten erhalten und gezielt ergänzt werden.

Waldrebengasse – Rüdiger Lainer + Partner

Bei der Waldrebengasse wurde die Tiefgarage von Beginn an als mehrfach nutzbarer Raum gedacht. Rund 25 % der Garagenfläche liegen in einer abgesenkten und belichtbaren „Stellplatzmehrwertzone“, die neben dem Parken auch für gemeinschaftliche und zukünftige Nutzungen aktiviert werden kann. Die Flächen sind aktuell frei und wurden gemeinsam mit den Bewohner:innen hinsichtlich möglicher Nutzungen diskutiert.

Learning: Nicht die spätere Umnutzung, sondern die Doppelbelegung bereits im Neubau schafft langfristige Flexibilität. Entscheidend sind dabei ausreichend Raumhöhe, natürliche Belichtung sowie die frühzeitige Berücksichtigung von Brandschutz, Fluchtwegen und technischer Infrastruktur.

4.5 Erdgeschossparken

Die Erdgeschossparkgarage ist eine weit verbreitete Bestandstypologie: Das Parken liegt im Sockel eines Wohn- oder Bürogebäudes und prägt damit unmittelbar dessen Verhältnis zum öffentlichen Raum. Geschlossene oder halboffene Fassaden, geringe Raumhöhen und die Tragstruktur des darüberliegenden Gebäudes bestimmen die räumlichen Bedingungen.

Für unsere Arbeitsgruppe ist diese Typologie vor allem deshalb relevant, weil sie an der sensibelsten Schnittstelle zwischen Gebäude und Stadt liegt. Wo Erdgeschosszonen heute häufig von Stellplätzen und langen, abweisenden Fassaden geprägt sind, könnten sie Nutzungen aufnehmen, Adressen schaffen und zum öffentlichen Leben beitragen.

Gleichzeitig bringt die Typologie bereits wesentliche Voraussetzungen für eine Umnutzung mit: Die Flächen sind erschlossen, überdacht und in die bestehende Gebäudestruktur integriert. Es geht daher weniger um neue Flächen als um die Frage, wie sich Struktur, Technik, Erschließung und Nutzung gezielt weiterentwickeln lassen.

4.5.1 Vorteile & Potenziale der Typologie heute

1. Potenzial der Adressbildung
   Die Lage direkt am öffentlichen Raum ermöglicht es, aus einer geschlossenen Sockelzone eine sichtbare, aktivierte Adresse mit Eingängen, Auslagen und Blickbeziehungen zu entwickeln.
   
2. Bestehende Tragstruktur des Gebäudes
   Die Stützen- und Deckenstruktur ist bereits auf die Lasten der darüberliegenden Geschosse ausgelegt und bietet stützenfreie oder stützenarme Felder mit hoher struktureller Reserve.
   
3. Vorhandene Erschließung und Infrastruktur
   Treppenhäuser, Aufzüge und Hausanschlüsse sind vorhanden und erlauben eine Nachrüstung neuer Nutzungen ohne grundlegende Neuerschließung.
   
4. Ebenerdigkeit und Barrierefreiheit
   Der niveaugleiche Zugang von der Straße macht die Flächen ohne wesentliche bauliche Eingriffe barrierefrei nutzbar und niederschwellig zugänglich.
   
5. Potenzial der Nutzungsmischung im Haus
   Die direkte Anbindung an die darüberliegenden Wohn- oder Büronutzungen schafft eine unmittelbare Nachfrage für gemeinschaftliche, versorgende und arbeitsbezogene Nutzungen im Haus selbst.

4.5.2 Passender Business Case – Umsetzungsszenarien für heute

• Mobilitäts- und Abstellflächen
  Fahrrad-, Lastenrad- und Kinderwagenabstellräume lassen sich unmittelbar und mit geringem Aufwand realisieren und erhöhen die Vermietbarkeit der darüberliegenden Nutzungen.
• Serviceflächen und Paketlogistik
  Paketstationen, Abholpunkte oder kleine Servicepunkte profitieren von der Straßenlage, der Ebenerdigkeit und der Erreichbarkeit rund um die Uhr.
• Gemeinschafts- und Nebenräume der Hausgemeinschaft
  Waschsalon, Werkraum, Depot oder Mehrzweckraum nutzen die bestehende Fläche ohne aufwendige Belichtungsanforderungen und schaffen direkten Mehrwert für die Bewohnerschaft.

4.5.3 Transformationsoptionen für Morgen

1. Raumhöhe und lichte Höhe
   Für Aufenthalts- und Arbeitsnutzungen ist zu prüfen, ob die vorhandene Höhe ausreicht oder durch Absenken des Bodenniveaus beziehungsweise Rückbau abgehängter Ebenen gewonnen werden kann.
   
2. Fassade und Belichtung
   Geschlossene Sockelfassaden müssen geöffnet werden, um Tageslicht, Blickbeziehungen und Eingänge zu ermöglichen – dies ist der entscheidende Eingriff für jede Aufenthaltsnutzung.
   
3. Bauphysik (Wärme, Schall, Feuchte)
   Ungedämmte Garagenkonstruktionen und die Decke zur darüberliegenden Nutzung müssen thermisch und schalltechnisch ertüchtigt werden.
   
4. Brandschutz und Fluchtwege
   Die brandschutztechnische Trennung zum Gebäude, Rettungswege und Entrauchung sind an die neue Nutzung anzupassen.
   
5. Stellplatzverpflichtung und Widmung
   Der rechtlich gebundene Stellplatznachweis muss abgelöst oder an einen anderen Standort verlagert werden; die zulässige Nutzung im Erdgeschoss ist zu prüfen.

4.5.4 Passender Business Case – Umsetzungsszenarien für morgen

• Nahversorgung und Gastronomie
  Die Straßenlage und die große Fassadenlänge eignen sich für kleinteilige Nahversorgung, Cafés oder Gastronomie, die die Erdgeschosszone beleben und eine eigene Mietertragskategorie erschließen.
• Arbeits- und Gemeinschaftsräume
  Co-Working, Nachbarschaftsräume oder Vereinsflächen verbinden die Nachfrage aus dem Haus mit einer Öffnung zum Quartier und können in Etappen vermietet werden.
• Sockelwohnen und Hybridnutzungen
  Bei ausreichender Raumhöhe und Belichtung sind Wohn-Arbeits-Einheiten oder Hofwohnungen im Sockel denkbar, die von privaten Freibereichen zum Hof und einer robusten Grundstruktur profitieren.

4.5.5 Referenzen & Best-Practice-Beispiele

DUMBO Market, Brooklyn/New York (USA)

Eine einstöckige Parkgarage an der 66 Front Street im DUMBO-Viertel wurde 2017/2018 zu einem ca. 1.500 m² großen Supermarkt umgebaut. Das 5,8 m hohe Gebäude wurde von Two Trees Management Company entwickelt und beherbergt heute den „DUMBO Market“ mit Deli, Metzgerei, Fischabteilung, Bäckerei, frischem Obst, Gemüse und Blumen.

World of Food, Amsterdam, Niederlande

Eine verlassene Parkgarage im multikulturellen Stadtteil Amsterdam Zuidoost wurde zu einem exotischen Lebensmittelmarkt umgewandelt. Die Architekten Ted Schulten und Harvey Otten schnitten Löcher in die dünnen Geschossdecken zwischen den Trägern, um mehr Höhe und natürliches Licht zu schaffen. Das Projekt startete eine neue Ära der Stadterneuerung im Bezirk.

Parkgaragen sind gebauter Bestand auf Vorrat: Beton, Fläche und Infrastruktur für ein Mobilitätsmodell, das sich grundlegend verändert. Während manche Stellplätze bereits leer stehen, werden andernorts weiterhin Flächen für den ruhenden Verkehr geplant. Die Frage ist daher: Was passiert, wenn wir diese Stellplätze nicht mehr brauchen?

Damit berührt die Arbeitsgruppe „Vom Stellplatz zur Mehrwertfläche: Parkgaragen im Wandel“ den IG-Lebenszyklus-Schwerpunkt 2026 „Bestand als Business Case“. Bestand bedeutet dabei nicht nur Erhalt, sondern vor allem, vorhandene Strukturen weiterzuentwickeln und neue Werte aus ihnen zu schaffen.

Auch ökologisch ist diese Frage relevant: Rund 1.240 km² sind in Österreich durch Verkehrsflächen versiegelt – etwa die dreifache Fläche Wiens (vgl. ÖROK-Monitoring Flächeninanspruchnahme und Versiegelung (2025); Datengrundlage: Umweltbundesamt).

Parkgaragen können vom Endpunkt zum Möglichkeitsraum werden: durch Umnutzung im Bestand und Reversibilität im Neubau. Diese Publikation zeigt, wie daraus langfristig neue Mehrwertflächen entstehen können.