Vom Stellplatz zur Mehrwertfläche
Parkgaragen im Wandel
6 Zentrale Erkenntnisse zum rechtlichen Rahmen
Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind eine Querschnittsmaterie und können die Transformation stärker bestimmen als die bauliche Struktur. Für Wien bilden insbesondere §§ 48 ff. WGarG 2008 den Rahmen der Stellplatzverpflichtung. Seit der BO-Novelle 2023 ist zudem das Zonenmodell nach § 50a WGarG relevant; ein Stellplatzregulativ im Bebauungsplan kann dabei der Zonenregelung vorgehen.
Entscheidend für den Bestand ist, dass eine bestehende Stellplatzverpflichtung nicht automatisch mit einem sinkenden tatsächlichen Bedarf entfällt. Pflichtstellplätze müssen grundsätzlich für die Dauer der Verpflichtung widmungsgemäß zur Verfügung stehen. Eine dauerhafte Umnutzung setzt daher zunächst die Auflassung bzw. das Erlöschen der Stellplatzverpflichtung voraus.
Dafür bestehen nur eingeschränkte Möglichkeiten. Neben einem mittlerweile niedrigeren Stellplatzregulativ kommt insbesondere ein vorzeitiges Erlöschen nach § 48 Abs. 4a WGarG in Betracht. Dafür sind unter anderem der fehlende Bedarf bzw. die Nichtnutzung nachzuweisen, ein verkehrstechnisches Gutachten vorzulegen, eine neue Stellplatzberechnung durchzuführen und die Zustimmung der Eigentümer:innen einzuholen. In der Praxis wurden insbesondere der Nachweis der Nichtnutzung sowie der gebietsbezogene Stellplatzbedarf als wesentliche Hürden diskutiert.
Hinzu kommt die wohnungseigentumsrechtliche Ebene: Bei Wohnungseigentum kann eine Nutzungs- bzw. Widmungsänderung die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer:innen erfordern. Diese Zustimmung ist von der baurechtlichen Genehmigung getrennt zu betrachten und kann bei einer größeren Eigentümerstruktur zu einem wesentlichen Umsetzungsrisiko werden.
Für die Praxis bedeutet das: Bauliche, rechtliche und wirtschaftliche Machbarkeit müssen gemeinsam betrachtet werden. Bereits bei der Planung sollte daher geprüft werden, welche Stellplatzverpflichtung entsteht, wie lange sie bindend sein kann und welche Möglichkeiten für spätere Mehrfach- oder Umnutzungen bestehen. Damit wird der rechtliche Rahmen selbst zu einem Bestandteil der Lebenszyklus- und Business-Case-Betrachtung.
Parkgaragen sind gebauter Bestand auf Vorrat: Beton, Fläche und Infrastruktur für ein Mobilitätsmodell, das sich grundlegend verändert. Während manche Stellplätze bereits leer stehen, werden andernorts weiterhin Flächen für den ruhenden Verkehr geplant. Die Frage ist daher: Was passiert, wenn wir diese Stellplätze nicht mehr brauchen?
Damit berührt die Arbeitsgruppe „Vom Stellplatz zur Mehrwertfläche: Parkgaragen im Wandel“ den IG-Lebenszyklus-Schwerpunkt 2026 „Bestand als Business Case“. Bestand bedeutet dabei nicht nur Erhalt, sondern vor allem, vorhandene Strukturen weiterzuentwickeln und neue Werte aus ihnen zu schaffen.
Auch ökologisch ist diese Frage relevant: Rund 1.240 km² sind in Österreich durch Verkehrsflächen versiegelt – etwa die dreifache Fläche Wiens (vgl. ÖROK-Monitoring Flächeninanspruchnahme und Versiegelung (2025); Datengrundlage: Umweltbundesamt).
Parkgaragen können vom Endpunkt zum Möglichkeitsraum werden: durch Umnutzung im Bestand und Reversibilität im Neubau. Diese Publikation zeigt, wie daraus langfristig neue Mehrwertflächen entstehen können.
- Parkgarage ist nicht gleich Parkgarage: Garagenpark, Innenhofparken, Hochgarage, Tiefgarage und Erdgeschossparken erfordern jeweils unterschiedliche Transformationsstrategien.
- Die spätere Umnutzbarkeit wird wesentlich bereits bei der ursprünglichen Planung bestimmt – insbesondere durch Raumhöhe, Tragstruktur, Belichtung, Erschließung und technische Infrastruktur.
- Mehrwert muss nicht erst durch eine vollständige Umnutzung entstehen: Zwischen-, Mehrfach- und Mischnutzungen können bestehende Stellplatzflächen schon heute wirtschaftlich und funktional aufwerten.
- Im Neubau sollten Garagen nicht ausschließlich für den aktuellen Stellplatzbedarf, sondern als langfristig anpassbare Flächenreserve geplant werden.
- Höhere Anfangsinvestitionen in flexible Tragstrukturen, ausreichende Raumhöhen, Belichtung und technische Reserven können die zukünftige Nutzbarkeit erhöhen und Transformationsrisiken reduzieren.
- Die Wirtschaftlichkeit von Stellplätzen sollte über den gesamten Lebenszyklus betrachtet werden – einschließlich Errichtung, Betrieb, möglicher Umnutzung und Rückbau.
- Insbesondere Tiefgaragen verursachen durch Aushub und materialintensive Konstruktionen hohe graue Emissionen, weshalb der tatsächliche Stellplatzbedarf frühzeitig hinterfragt werden sollte.
- Rechtliche Rahmenbedingungen und Stellplatzverpflichtungen können eine Umnutzung stärker einschränken als die bauliche Struktur und müssen daher frühzeitig in die Planung einbezogen werden.
- Lage und Umfeld sind entscheidend: Innerstädtische, zentrale und gut erschlossene Garagen bieten andere Transformationspotenziale als Stellplätze in peripheren oder ländlichen Gebieten.
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