FAQ für Bauherren

Die Funktionalität und Flexibilität einer Immobilie hängt in hohem Maße von der Gebäudetechnik ab und hier zu einem Löwenanteil von dem perfekten Zusammenspiel der einzelnen Anlagen. Denken Sie nur an die Bereiche:     
Beleuchtung –> Jalousien –> Heizen –> Kühlen. 
Diese funktionale Kopplung ist sowohl für das Wohlbefinden der Nutzer von immenser Bedeutung als auch für den energieeffizienten Betrieb der Immobilie.

Weiter gedacht muss auch ein bedarfsgerechter Einsatz der technischen Anlagen gewährleistet sein. Dies erfordert die Einbeziehung verschiedener weiterer Messgrößen wie beispielsweise: Wird ein Raum derzeit benutzt? –  Welche CO2 oder Schadstoffkonzentration befindet sich in einem Raum?
Sinnvoll ist dann auch noch ein Blick in die Zukunft: Ist eine Besprechung anberaumt? Wie viele Teilnehmer wird es geben? Wird in einer Stunde die Sonnenstrahlung den Raum aufheizen oder ein Regenschauer die Außentemperatur abkühlen?

Hier zeigt sich die Komplexität der Anforderungen an die Gebäudeautomation, aber auch die immensen Möglichkeiten in Sachen Funktionalität gepaart mit Energieeinsparung. 
Vollumfänglich und effizient ist dies aber nur dann möglich, wenn das Konzept der Gebäudeautomation am Beginn des Planungsprozesses überlegt und definiert wird. Dann ist sichergestellt, dass später alle notwendigen funktionellen Verschränkungen möglich sind.

Stellt ein Fremdkapitalgeber, typischerweise eine Bank, für die Rückzahlung des Kredites auf die vom Projekt oder Bauvorhaben selbst generierten Cash Flows ab, ist sein Interesse an dem langfristigen Erfolg ident mit dem des Bauherrn. Der Bauherr, oder Auftraggeber, holt sich einen Verbündeten ins Boot, der die Bauphase und darüber hinaus die Betriebsphase eng begleitet und die Projektverantwortlichen und deren ausführenden Partner stark kontrolliert.

Diese Form der Finanzierung, die sogenannte Projektfinanzierung, eignet sich für große Projekte im Rahmen von Lebenszyklusausschreibungen, oftmals auch Öffentlich Private Partnerschaften oder PPP, genannt.

Weiterführende Beschreibungen finden Sie ab Seite 17 des Leitfadens „Finanzierung“ der IG Lebenszyklus Bau.

Die Publikationen können Sie hier anfordern!

Ein integral arbeitendes, interdisziplinäres Projektteam bestehend aus Menschen aus allen am Lebenszyklus eines Gebäudes beteiligten Bereichen. Menschen, die wertschätzend und fair mit allen Beteiligten auf Augenhöhe zusammenarbeiten, und einem Prozessmoderator, der das Miteinander bewusst und zielgerichtet gestaltet. Wenn ein Projekt auf gemeinsame Ziele von Auftraggeber und Auftragnehmer hin ausgerichtet werden soll, dann ist es wichtig dort anzusetzen, wo Kooperation entsteht: Beim Menschen selbst und bei seiner direkten Verbindung mit anderen Menschen. 

Weitere Details finden Sie im Fachleitfaden Errichtung – Prozessmoderation für Kommunikation und Konfliktmanagement in Bauprojekte.

Ein Bauprojekt im Gewerbeimmobilienbereich ist ein „Unternehmen auf Zeit“. Wie in jeder Unternehmensführungsaufgabe ist auch im Rahmen eines Bauprojektes wichtig, Ziele zu setzen – inhaltlicher und finanzieller Natur – sowie das Projekt zu organisieren und zu kontrollieren. Als Bauherr müssen Sie folgende Qualitäten sicherstellen:

• Bestellqualität: Welche Unternehmensziele soll das Objekt unterstützten?
• Organisation Ihres Bauprojektes: Die Planung, die Errichtung, die Finanzierung und die Bewirtschaftung des Gebäudes müssen gleichzeitig und gleichwertig organisiert werden.
• lebenszyklisch orientierte Budgetierung
• projektbegleitendes Controlling

in Gebäude steht immer im Dienste seiner Nutzer. Während sich die Anforderungen der Arbeitswelt rasant verändern, sind Gewerbeimmobilien unbeweglich. Wie können Sie sicherstellen, dass Sie in dem geplanten Gebäude möglichst lange gut arbeiten werden? Und dass die Nutzung, der Umbau und der Rückbau Ihres Hauses nicht unnötig die Umwelt und Ihre Finanzen belasten? Die Lebenszyklusbetrachtung leistet dabei Hilfestellung im Hinblick auf folgende Fragen:

• Wie hoch sind die Investitions- im Vergleich zu den gesamten Nutzungskosten Ihrer Immobilie?
• Wann sind Adaptierungen, Sanierungen oder größere Umbauten notwendig?
• Wie hoch sind die Verbräuche?
• Welche Nutzungszyklen ergeben sich daraus? 

Bei jeder Art von Veränderung – egal ob Neubau oder Revitalisierung – ist es wichtig, dass Sie Ihre Bedürfnisse kennen, sich mit diesen auseinandersetzen und sie priorisieren. Bei einer Bestandsimmobilie kommt noch dazu, dass Ihre Rahmenbedingungen und die des vorhandenen Gebäudes bekannt sein müssen, um Ihr eigenes Risiko zu minimieren. 

Mit folgenden vier Schritten erarbeiten Sie sich eine fundierte Entscheidungsgrundlage:

• Erheben des SOLL-IST Zustandes (Bedarfserhebung, Analyse der IST-Situation)
• Gegenüberstellung SOLL-IST
• Bildung möglicher Varianten (von Pinselsanierung über komplette Revitalisierung oder Umzug in einen Neubau)
• Gegenüberstellung dieser Varianten mittels Kosten-Nutzwert-Analyse

Bestellen Sie den Fachleitfaden „Revitalisierung oder Neubau“ mit entsprechenden Checklisten zur Entscheidungsfindung

Vollständige und aktuelle Bestandsgrundlagen sind unverzichtbare Voraussetzung für alle Planungsprozesse.
Geodätisch vermessene 3D BIM-Gebäudemodelle sind bereits zu ähnlichen Preisen verfügbar wie klassische Grundrisse, Schnitte und Ansichten in 2D.
Neben Variantenstudien und Visualisierungen können Kostenschätzungen und Zeitpläne erstellt bzw. laufend  kontrolliert und nachgeführt werden.
Die Daten der Bau- und Haustechnik können – je nach FM-System – direkt oder mit nur geringem Aufwand in die Betriebsführung übernommen werden. 

Lebenszykluskosten stehen für eine neue, ganzheitliche Sichtweise der Kostenstrukturen und Bedürfnisse, die von den Planern und auch von den zukünftigen Nutzern bisher zu wenig berücksichtigt wurden. Bisher sind meist die Investitionskosten das Maß der Dinge. Ein Umdenken wird allerorts gefordert und ist notwendig. Billigstbieter müssen durch Bestbieter ersetzt werden. Beispielsweise sind Fenster mit hohen Lebensdauern echte Lebenszykluskosten-Minderer. Der Anteil von Fenstern an den Lebenszykluskosten eines Gebäudes ist bei dauerhafter Funktionalität der Fenster deutlich niedriger als der Anteil an den Investitionskosten des Gebäudes.

Der nachhaltige Wert einer Immobilie entsteht durch die langfristig erzielbaren Erträge mit einem Objekt. Wenn in der Praxis über Kosten gesprochen wird, wird der Fokus heute immer noch primär auf die Investitionskosten gelegt. Eine Kostenoptimierung kann aber nur bei der Betrachtung der gesamten Lebenszykluskosten wirksam werden, da in den Folgekosten das größere Optimierungspotential steckt. Eine Detailanalyse der Lebenszykluskosten zeigt rasch, dass in den Instandsetzungs- und Umbaukosten langfristig eine der großen Stellschrauben liegt. Und genau diese hängen wiederum vom Kunden, seinem zukünftigen Bedarf und den Möglichkeiten, diesen durch entsprechende Maßnahmen, die bereits heute mit geplant werden, optimal zu erfüllen, ab.

Die Analyse und Optimierung der Lebenszykluskosten ist daher mehr als eine reine Kostenberechnung und führt langfristig zu einem wirtschaftlich optimierten und nachhaltig erfolgreichen Projekt.

Die kooperative Projektabwicklung schafft von Beginn an zwischen allen Beteiligten im Bauprojekt eine stabile Basis an Vertrauen. Damit werden Fehler, Probleme und Konflikte in allen Phasen des Projektes offen angesprochen und wesentlich pragmatischer und schneller gemeinsam – eben kooperativ – gelöst.

BauherrInnen, ProjektmanagerInnen, PlanerInnen und FachexpertInnen stehen während des gesamten Projektverlaufs in einem intensiven Austausch miteinander. Eine produktive Zusammenarbeit zwischen all diesen Gruppen mit ihren unterschiedlichen Perspektiven und Interessen wäre wünschenswert, passiert aber nicht einfach „von alleine“. Ein gemeinsamer Startworkshop, jeweils zu Beginn der Initiierungs-, Planungs- und Ausführungsphase des Projektes, kann im Team Klarheit schaffen über die gemeinsamen Ziele und Werte. Außerdem legt der Workshop den Grundstein für eine vertrauensvolle und kooperative Projektkultur.

Die Lebenszykluskosten eines Gebäudes bestehen zu 78 Prozent aus den Betriebskosten, zu 20 Prozent aus den Baukosten und zu zwei Prozent aus den Planungskosten. In der Planungsphase hat man den größten „Hebel“ für die Optimierung der Bau- und Betriebskosten. Voraussetzung ist, dass sämtliche Planungsdisziplinen – wie Architektur, Tragwerksplanung, technische Gebäudeausrüstung – sowie Fachkonsulenten von Beginn an interdisziplinär und simultan am Projekt arbeiten. Dadurch werden ästhetische, ökologische,  ökonomische  und soziokulturelle Aspekte ganzheitlich berücksichtigt. Diesen integralen Ansatz verfolgt ATP architekten ingenieure seit 40 Jahren an allen Gesamtplanungsstandorten.

Aus meiner Sicht ist integrale Planung auch die Bestimmung einer Datenstruktur. Teile dieser Daten, vielleicht 5 Prozent, sind für die 25 Jahre des Betriebes relevant. Diese 5 Prozent müssen während der Planung vom FM (Consulter) bestimmt werden. Im Übergabeprozess ist für die Ressource „Daten“ eine eigene Position zu schaffen, die ein Controlling der Ressource ermöglicht. Nur die kraftschlüssige Weiterführung des (reduzierten) Datenmodells in der Betriebsphase führt zu transparenten Leistungen und ermöglicht richtige Rückschlüssen auf Lebenszykluskosten.

Unbedingt notwendig sind:
a)      Behördlich relevante
b)      Sicherheitstechnisch relevante
c)      Wartungsrelevante Daten

Am Anfang vom Projekt macht man die größten Fehler: Daher ist die Auswahl des TGA- Planers eine sehr wichtige Entscheidung. Die Gebäudetechnik ist für etwa 50 Prozent der Lebenszykluskosten einer Immobilie verantwortlich, daher hat der TGA- Planer den Schlüssel zu einem energie-optimierten Gebäude in der Hand. Dieser sollte sorgfältig ausgesucht werden, keinesfalls auf Basis eines Billigstbieterverfahrens. 

Wenn das Gebäude bereits errichtet ist, kann man über die Betriebsführungs-Optimierung noch „retten was zu retten ist“; durch ein gutes Energie- Monitoring können die Betriebskosten doch noch deutlich gesenkt werden.

Bereits in der Phase der Betriebseinführung sollten alle Betriebsverantwortlichen sowie die späteren NutzerInnen des Gebäudes in einen gemeinsamen Kulturprozess eingebunden werden. Die Ziele für die Betriebsphase, sowie gemeinsame Werte und Spielregeln für die Nutzung können besprochen und festgelegt werden. So kann eine nachhaltige Kultur im Umgang mit dem Gebäude entstehen, in die sich auch neue NutzerInnen leicht und gerne integrieren, weil das „Warum tun wir etwas so?“ gut nachvollziehbar ist.

Der Bauherr bestimmt durch die Gestaltung der Verträge sehr stark mit, wie die einzelnen Gewerke bzw. Projektpartner einander später begegnen werden. So sollten als wichtig betrachtete, gemeinsame Werte für die Projektumsetzung, wie Fairness, Transparenz oder Handschlagqualität in einer Präambel den Verträgen beigefügt werden.

Es stellt sich vorerst die Frage, was genau sind „ökologisch geplante und gebaute Wohnungen“ eigentlich? Passivhaus, Niedrigenergiehaus, Nullenergiehaus, Aktivhaus, Klima:aktiv-Haus,… die Liste der Bezeichnungen für energetisch optimierte Ein-, und Mehrfamilienhäuser wächst stetig an. In Zeiten steigenden Ökologie-Bewusstseins verwundert das nicht.

Verantwortungsvolles Bauen und die Berechnung der Kosten – ob für Einfamilienhaus oder den mehrgeschoßigen Wohnbau – beginnt jedenfalls bei der Planung, führt über die Realisierung zur Nutzung und endet bei der Demontage eines Bauwerkes. Bisher lag der Fokus von Bauherren und Planern meistens auf den Errichtungskosten. Zunehmend treten die durch das Planen und Bauen determinierten Nutzungskosten in den Vordergrund. Und das ist gut so. Sie sind der größte Teil aller Aufwendungen für ein Gebäude. Die Betrachtung dieser Lebenszykluskosten im Zusammenhang mit Fenster- und Türkonstruktionen ist auch für die Gemeinschaftsmarke Alu-Fenster und damit für das Aluminium-Fenster-Institut von großer Bedeutung.

Beispielsweise spielen Fenster bei der ökologischen Beurteilung von Gebäuden eine wesentliche Rolle, da sie die Lücken in der Außenhülle mit möglichst geringem Wärme – und Energieverlust zu schließen haben und konstante technische Werte über die gesamte Nutzungsdauer eines Gebäudes bis zur Wiederverwertung halten sollten. Gelingt es z.B. mit geeigneten hochqualitativen Fensterkonstruktionen über die gesamte Nutzungsdauer Energie zu sparen, werden auch die finanziellen Aufwände während der Nutzung möglichst gering gehalten.

Damit wird auch klar, dass erst das perfekte Abstimmen von Planung, Produktion und Montage ein wesentlicher Aspekt des heute geforderten ökologischen Bauens ist.
Mehrkosten müssen jene Nutzer bezahlen, deren Wohnungen in mangelnder Abstimmung der Gewerke sowie der Baustoffe hergestellt wurden und damit auf den Lebenszyklus zu wenig Bedacht genommen wurde.

BIM bietet sich neben seiner Funktion als Planungs- und Dokumentationstool auch als Plattform für erweiterte interdisziplinäre Zusammenarbeit an. Mithilfe von BIM können Daten des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes dargestellt werden – allerdings sind die im BIM Modell generierten Daten nur teilweise vom Facility Management nutzbar. Die für den Nutzer wichtigen Daten werden unter dem Begriff FIM zusammengefasst.

Wenn wir BIM als die Sprache des 21. Jahrhunderts sehen, dann ist BIM2FIM die Währung für transparentes Betreiben von komplexen Bauten. Unter Berücksichtigung dieser Sichtweise sind die Handlungsmaxime für zeitgemäßes, professionelles Management klar:

• Generierung von belastbaren Daten (behördlich, sicherheitstechnisch und wartungstechnisch relevant)
• Agieren mit standardisierten Datenaustauschformaten (ab IFC4 aufwärts) über den gesamten Lebenszyklus
• Aktualisieren der FIM-Datenmodelle durch Facility Manager

BIM steht im Tiefbau derzeit noch am Anfang. Dies liegt zum einen daran, dass Building Smart, Entwickler der IFC Schnittstelle, sich zunächst auf den Hochbau konzentrierte. Momentan beginnt man den Austausch zwischen den Softwareprogrammen im Bereich des Tiefbaus zu entwickeln. Erste Ergebnisse gibt es mit der Achsführung von Linienbauwerken, wie Straße, Eisenbahnen, usw…

Tiefbau ist wesentlich komplexer in der Erstellung, Linien sind hierbei meist keine Geraden, wir haben hier mit Übergängen wie Kurvenausrundungen, Klotoiden, Splines usw. zu tun. Diese lassen sich in 3D nicht so einfach darstellen wie gerade Wände.

Eine Anwendung der Hochbau-BIM Modelle ist nur bedingt für den Tiefbau möglich, da es eigene Bauteile für den Tiefbau braucht. Ein Tiefbauprojekt definiert sich über seine Längsachse und Querprofile. Diese zwei Elemente müssen definiert und standardisiert werden.

Im Tiefbau gibt es im Unterschied zum Hoch- und Ingenieurbau unter anderem folgende Anwendungsgebiete: Straßenbau, Eisenbahnbau, Brückenbau und Tunnelbau. Als wesentlicher Unterschied zum Hochbau ist das Gelände zu sehen, da dieses im Tiefbau eine viel größere Auswirkung auf die Kosten eines Bauwerkes hat.

Die Voraussetzungen für BIM im Tiefbau sind im Prinzip die gleichen wie beim Hochbau: 3D Modellierung, Standardisierung von Merkmalen, Datenaustausch, IFC Schnittstelle, Rollenbilder.

Das Einrichten von Interessensgruppen für den Tiefbau (wie etwa Building Smart für Hochbau) und Pilotprojekte mit wissenschaftlicher Betreuung müssen ebenso als weiterer Schritt in Betracht gezogen werden, wie Software- und Personalschulungenmit Schwerpunkt Tiefbau ausgebaut werden sollten.

Die IG Lebenszyklus Bau unterscheidet grundsätzlich 6 unterschiedliche Beschaffungsmodelle. Dabei handelt es sich um beispielhafte Modelle. In der Praxis treten diese Modelle nicht immer in ihrer Reinform auf bzw werden zu neuen Modellen gemischt. Dennoch lassen sich anhand der 6 Grundmodellen die Voraussetzungen zur jeweiligen Modellwahl sowie  die Vor- und Nachteile der jeweiligen Herangehensweise gut darlegen, sodass jeder Bauherr die für ihn geeignete „Grundlösung“ wählen kann, die sodann an seine individuellen Bedürfnisse anzupassen ist.

Die Modelle reichen von der – in Österreich vielfach vorherrschenden – Einzelvergabe (Modell 1) über Paketvergaben von einzelnen Planungs- und Bauleistungen (Model 2) bishin zu weitreichenden Bündelungen in Form eines Totalunternehmers (Modell 3) oder eines Lebenszyklusunternehmers (Modell 6). Modelle mit keiner oder geringer Leistungsbündelung haben den Vorteil der größeren Einflussnahmemöglichkeit des Bauherren auf die einzelnen Phasen, erfordern aber entsprechende Koordinierungsressourcen und lassen das Schnittstellenrisiko beim Bauherren. Modelle mit stärkerer Bündelung ermöglichen, das know-how der Firmen besser zu nutzen (insbesondere bei funktionalen Ausschreibungen), erfordern aber eine professionelle Betreuung (Bestellqualität in technischer, kaufmännischer und rechtlicher Sicht), da nur einzelne wenige Vergabeverfahren über den Erfolg eines Gesamtprojektes entscheiden. Die Art des Bauvorhabens (Schule, Büro, Sportstätte, Gesundheitseinrichtung etc) ist für die Modellwahl weniger relevant.

Einen detaillierten Überblick über die einzelnen Modelle und die Gründe der Verfahrenswahl können Sie dem Fachleitfaden der IG Lebenszyklus Bau „Lebenszyklusorientierte Vergabe und Verträge“ entnehmen. Hier können Sie die Publikationen der IG Lebenszyklus Bau bestellen!

Für eine partnerschaftliche Projektkultur sollte der Bauherr zu fairen Preisen vergeben. Mit der Anwendung des Bestbieterprinzips spielen neben dem Preis auch soziale Aspekte, Erfahrungen oder Umweltverträglichkeit der Leistung eine bedeutende Rolle.

Weiters kann der Bauherr Partnerschaftsworkshops als festen Bestandteil der Leistungen in den Ausschreibungsunterlagen definieren und der Ausschreibung ein Projekthandbuch mit den kooperativen Prozessen beilegen. Dem Bieter wird damit bereits bei der Angebotsausarbeitung klar, dass im Projekt eine partnerschaftliche Projektabwicklung eine bedeutende Rolle einnimmt. Bewährt hat sich insbesondere im Dienstleistungsbereich die Abfrage von Schlüsselpersonal im Zuge des Vergabeverfahrens. Damit weiß der Bauherr bereits vor der Vergabe Bescheid, wer sein Ansprechpartner im Auftragsfall sein würde und inwieweit dieser geeignet ist.